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Column

コラム

◆知らないことは悪なり

【コラム】知らないと損??のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
知らないと損??
です。

いつも不動産テック、沖縄の不動産、不動産あるある、、、

とにかくいろんなことを聞き齧ってはコラムにしていますが。。。

本日はいつもと趣向を変えてみて、

「え??これ知らないの?損してるよ」
「え?これ知らんと危ないかもよ?」


というようなことをまとめてみました。
法改正や適用条件などで全部が全部誰しもが使える知識ではないと思うんですが、
不動産の営業をしているならこれくらいは知っといた方がいいよね。
ということと
不動産の取引をした(する)けど担当者が無知でスルーしてしまっていた。。。
という方に向けてのコラムです。

不動産って知らないことばかり。
担当営業マンがへっぽこだと当事者のお客さんも損することばかり。
だから気をつけようね。。。
そんな感じの内容です。

間違えているとことか、気になることがあればご指摘いただければと思います。

※約10分で読めます

◆税関係?特例?

まず、損得のお話をする上で大切なのがお金ですよね。
不動産の売買で後になって
「知らなかった」
が多いのが税金関連。

半年後とかにいきなり多額の税金を納めないといけなくなってパニック。
なんてことも。。

で、不動産売買の営業マンであれば最低限知っていて、お客様に提案してあげた方がいいということをまとめます。


「登録免許税」
不動産の売買に必ず関わってくるのが登記費用です。
登記申請費用については結構高額でびっくりする人も多いんですが、ほとんどが登録免許税という税金。
司法書士によっては報酬額が上下しますが正直なところ大きな差が出にくいです。
登記費用は交渉をして節約をできる性質のものではありません。


「不動産取得税」
こちらの場合、住宅の購入とかの場合は非課税になるケースが多いです。
店舗兼住宅など専用住宅でない物件や投資用物件を購入した方はご注意を。


「相続税」
相続税については納税をする人の方が圧倒的に少ないんです。
相続は日本中で毎日発生しますが、相続税を納めないといけない人は僅か8%程度。
相続税の課税対象かどうかはネット検索をすればいくらでも出てきますので詳しくはご自身でお調べください。

ちなみに相続税が発生する方は「障害者控除」というものが使えます。
等級などで控除額も変わりますが、まず相続人に障害者手帳が発行されていないか確認してみましょう。
私のお客様で障害者控除が効いて800万円の納税が無料になったケースもあります。
※文末にリンクを貼っておきます。相続税だけでなく障害者控除にはたくさんの特例があるのでぜひ一度確認してみてください。


「不動産譲渡税」
正確には不動産の譲渡所得税ですね。
不動産を売却する上でできるだけ高く売りたいというのは誰でも思うことです。
運良く購入価格よりも高く売れた場合は「譲渡所得」が発生して、それに対して税金がかかります。

ご自身が購入した土地や建物の場合はいくらで買っていくらで売れたと言うのが明確な場合が多いので、損したのか得したのかはすぐにわかります。
でも相続した物件で亡くなった親族がいくらで不動産を取得したかわからない時、
不動産業者に言われるがままに申告をしてしまって譲渡所得税を納めているかもしれません。
相続時の資料や亡くなった方が購入した時の資料なんかもできる限り集めてみてください。

この場合の見落としがちな税金控除
・低未利用土地等(空き家等)の譲渡にかかる100万円控除 
・被相続人の居住用財産(空き家)の3000万控除
※こちらも末尾にリンクを貼っときます

その他にも住宅を購入した方がチェックした方がいい制度をご紹介します。
・住宅ローン減税
・住まいの給付金
・住宅エコポイント
・グリーン住宅ポイント制度
※これらもまとめたサイトのリンクを貼っておきます

税金のことや優遇制度は不動産屋さんの言うことを鵜呑みにせずに
ちゃんと自分で調べてみることをお勧めします。

不動産屋さんの提携している税理士を紹介してもらえたら知らなかった控除が使えるケースもあります。

繰り返しになりますがこれらの特例や控除なんかは全員が適用できる訳ではありません。
・・・が、
調べてみて適用できるかくらいは知っておいた方がいいと思います。
営業担当者が知らないせいでお客さんもスルーしてしまうケースが多いのが実情です。

◆そのほかの交渉・・・

税金関係は不動産屋さんに言われるがままにやると損するケースが多いんですが、
ここからは不動産取引の現場でうまくいけば安くなるかも?
というケースをご紹介。


「仲介手数料」
こちらはネットやSNSでよく取り上げられます。
仲介手数料は安くなる場合もある。くらいの認識でいてください。
不動産屋って見えない仕事が多くて、そこに費やすコストを安くみられがち。。。
最初から「仲介手数料は安くなることが大前提」で問い合わせをすると、ほぼ希望の物件は手に入れることができません。
どうしても手数料を払いたくなければ、
手数料無料の業者さんだけに絞って問い合わせをすればいいと思います。
売却の際も手数料をまけてもらうよりも、その分高く売ってもらう努力をしてもらう方がメリットは大きいと思います。


「手付金」
これは比較的交渉がしやすい項目と言えます。
基本的に売買価格の一割と言われますが、3000万円くらいの住宅の場合は100万円くらいまで下げる交渉なら通るケースが多いです。
ただ、手付金を下げすぎると金融機関の審査の際に悪印象になることもあります。


「敷金礼金」
これも交渉の一例に挙げられがちです。
礼金という風習自体を否定するようなネット記事なんかも見かけます。
最近多くなってきた「敷金・礼金・仲介料0」みたいなことを謳っている物件ならいいんですが、
そうでない物件の場合は交渉した時点で申し込みを断られる、もしくは管理会社の審査で落ちるということもあります。
実際不動産屋さんと大家さんの間では
「初期費用をゼロにすると入居者の質が悪くなる」
「0物件の入居者は滞納しやすい」
と言われているので警戒されがちです。


「消毒・クリーニング・鍵交換」
これも
「自分でやるからいいです。」
と言う人や
「これは高すぎる。」
という人が多い項目。
消毒なんかに関しては管理会社さんの規定などがあるはずなので断ることはできるかもしれません。
でもクリーニングは基本的に業者さん指定となります。
だって、逆にあなたが大家になったとしたら、入居者が
「自分でクリーニングするからいいでしょ?」
って言われてそれをそのままOKしますか?
鍵交換なんて素人にさせては安心できませんよねw
素人仕事はあくまでも素人仕事。
次の入居者さんのことを考えたらわかると思います。
でも、退去する時に溜まった埃や汚れなんかを綺麗にして出ていくとクリーニング代も安くなることが多いのでお勧めです。


ちなみに上記の諸々の交渉はできるだけ
「お願いする」という姿勢を貫いてください。

頭ごなしに
「下げるよね?」
「当たり前に安くなるよね?」
家電量販店の値下げと同じ感覚で交渉するような、ネットで見た情報を鵜呑みにすると不動産屋さんに相手にされなくなります。
ほかにも「家賃交渉」「売価交渉」なんかもありますが、
それはケースバイケース。
人気物件の場合は交渉した時点で他のお客さんに回されることも多いのでご注意を。

お引っ越しや物件の購入をする上で少しでも金銭面の負担を安くしたいという気持ちはわかります。
でも我々の立場からすると不動産を買ったり借りたりするくらいなら
「ある程度計画性のある資金を用意しとけよ。」
と言うのも本音です。

◆やった方がいいこと

さて、ここからはできるならやった方がいいよ。
という点をお知らせします。

「近隣への挨拶」
購入や賃貸でも入居の希望が固まったらぜひ
“ご自身で”近隣の方への挨拶をすることをお勧めします。
心配しなくても挨拶をされて嫌な気分になる人はほぼいません。
手ぶらでもいいので挨拶をしない人よりはした方がいいと言うのが人情です。
むしろこの挨拶をするかしないかで今後のご近所付き合いも変わってくることもあります。
また、その際にご近所さんしか知らない情報も聞くこともできます。


「平日・夜間にも物件を見る」
通常の物件の内覧などは休日の昼間が多いと思います。
でも夜間や平日も時間が許すならご自身で見に行ってみてください。
特に公園や幹線道路、線路などが近くにある場合は案内時と全く違う喧騒になることもあります。
案内時に留守だったお隣さんが在宅時はうるさいとかも・・・

ちなみにこれらの挨拶や下見は契約前が理想です。

契約前に
「思ったのと違う」
「夜が暗すぎて怖い」
「お隣が騒がしい」

と言うことを知った方がいいと言うことと
これらのマイナスポイントは不動産屋さんが話さないこともありますし、
そもそも不動産屋さんも知らないと言うこともあります。

特にご近所さんへの挨拶の時は
「今度お引っ越しを検討していますが教えていただけますか?」
という感じで聞きにいくと過去の事故事例や周辺の騒音や臭気のこと、近所でも評判の迷惑な住人などを教えてもらえることもあります。

◆結局言いたいことは。。。

なんか色々言ってきましたが、これらはあくまでも私の今までの不動産経験からの私的な観点からのアドバイスです。
税務面に関しては毎年のように法改正されるので不動産屋として知らないことも多いと言うのも事実。。。

交渉なんかは年度末や月末の数字の追い込みだったり、空室期間が長い物件だったり、、、
それぞれの物件のそれぞれの事情があるので一概には言い切ることはできません。

最後のやった方がいいことは
本当にできるならやった方がいいと思います。
「人見知りで自分一人ではいけない」
と言うならご両親なんかと一緒に行くのがいいかも。


結局、今回の記事で言いたいことは

「買うのはあなた自身」
「借りるのはあなた自身」


ということを大前提に動いてほしいと言うことです。

税務面で得するのも損するのもご自身ですし、
交渉して安くなることもあれば、交渉したせいでせっかくの好条件物件を失う人もいます。

ネットの情報を鵜呑みにしたり、担当営業マンの言うことだけを信じてしまって
いざ損をしてしまった時に文句を言っても誰も助けてくれないんです。

自己防衛のためには多角的な視点で色々調べることをお勧めします。




今、読み返してみましたが、、、
わざわざ記事にするまでもないような内容になってるな~と思いましたw

でも、我々業者が
「わざわざ言わなくてもいいだろ」
ということでも不動産を
買う・借りる・売る・貸す
の当事者には知らないこともあるかもしれないので記事にしてみました。


不動産ってわかりにくいけど
これくらい言わなくてもわかるだろ。


これを
当たり前にせずに
面倒くさがらずに
ちゃんと事前に説明できる
そんな不動産屋さんを目指します。。。

経験から不都合を伝えないで後々クレームになってしまって面倒に巻き込まれるのも私自身ということを知っているのでwww

これを知ってか知らずか
「不都合を黙ってとにかく契約させる」
という人もたくさんいるのでご注意を。

長くなったのでこの辺で失礼します。

では~


障害者控除について
低未利用土地等の譲渡にかかる100万円控除
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
住宅の補助金・減税・優遇制度オールガイド



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