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不動産売買
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こんにちは。
㈱REGATEの金城です。
本日のテーマは
被後見人がいる場合の不動産売却についてお伝えします。
被後見人がいる場合の不動産売買という聞き馴染みが無いワードですが
この記事を読む方は「被後見人」がご家族や親せきにいて、被後見人の不動産の売却について色々調べている方だと思います。
なので敢えて「成年後見制度とは？」という解説は省かさせていただきます。
最近だと親が認知症の場合に後見制度を利用するというケースも増えてきたので、結構身近になりつつあるワードかもしれませんね。
一応リンクを貼っていますので、気になる方はこちらを読んでみてください。
まず、後見人の案件の場合
「この不動産を売却したいんだけど、、、」
といきなり不動産屋さんを訪問しても、後見人案件を取り扱ったことがない不動産屋さんや不動産売買を初めて間もない営業マンとかに当たる事もしばしば・・・
「まずは司法書士に相談してきて」
とか言われてたらいまわしにされてしまうことがあると聞きます。
でも皆さんの悩んでいる事はただ一つ。
「後見人の不動産売買ってどうやればいいの？」
これですよね。
それがわからないからわざわざ不動産屋さんに来ているのに・・・
最近では「まずはネットで調べてから」という方も多いと思いますが
調べれば調べるほどに難しい単語が出てくるし、手続きを調べてみたら司法書士事務所の後見手続きやら家庭裁判所の認定申請やら手続きが多すぎて途方にくれてしまいます。
こうなってくると
「仕事の都合上時間を割くのがなぁ・・・・」
「休み取りにくいし。。。」
となって後回しにしてしまうんですよね。
前述のように通常の不動産売買に比べて時間と手間が何倍にも膨れ上がる“被後見人の不動産処分”ですが、調べれば調べるほど嫌になってきます。
こうなってくると
「どうにか被後見人ということを隠せないかな？」
「痴呆になってしまっているけど、ぱっと見はわからないから・・・・」
という感じで魔がさすこともあると思います。
「う～ん。どうにかごまかしながらやりましょう！」
という不動産屋さんや司法書士がいたら気を付けてくださいｗ
まず、お客様のことを考えて営業をしているなら絶対に
「ちゃんと一緒に処理していきましょう」と言うはずです。
ちゃんと手続きをしないと後で余計に面倒なことに巻き込まれます。
もし成年後見人が家庭裁判所の許可を得ないで、居住用不動産を売却したり貸したりするとその契約は無効になります。
しかも故意に隠して契約をしたとなれば相手方からの違約金の賠償などを求められる場合もあります。
なので面倒くさいと言わないでちゃんとした手続きを踏むことをお勧めします。
さて、ちゃんとやることになった場合は以下の手続きが必要です。
・不動産がの成約価格（売買価格）を判定（不動産屋さんによる査定）
・家庭裁判所に売却の許可を申請（司法書士に依頼）
・後見人の選定（すでに後見人がいても裁判所が改めて後見人をつけろと指示するケースも）
・後見人による不動産売却の許可取得（家庭裁判所とのやり取り）
・買い手を見つけて売買契約の条件交渉
・売買契約書の金額など諸条件を裁判所にチェックしてもらう
・後見監督人へ被後見人の財産の処分に関する報告
etc…
ちなみに家庭裁判所で判断される内容はこちら
・処分の必要性（使用目的や、本人の財産状況から売却が必要かどうかを判断）
・本人の生活や看護の状況（入院や健康状況や帰宅の見込みの有無）
・売却後の代金の管理（売却後本人のために使われるかどうかを判断）
・親族の処分に対する意向など（推定相続人など、処分に反対している人がいないかどうか）
簡単に書きましたが上記のような手続きを不動産屋さんや司法書士（若しくは弁護士）と二人三脚で同時並行しながら進めていくのが一般的です。
要約すると「判断能力（意思能力）の無い本人に代わって、裁判所が本人のために判断する」という手続きとなります。
色んな事案を本人に代わって裁判所が判断をするため、提出資料の内容や契約書の条文によっては何度も差し戻しになることも・・・
すべてがスムーズに進んだとしても最低でも半年はかかるというのが私の体感です。
ではスムーズに段取りを組む方法で一番いい手段は何かというと
経験のある担当者を見つける事
これが一番の近道です。
なんだか至極当たり前の事ですが後見人案件は経験に勝るものはありません。
また、一口に不動産屋さんといっても
・投資用のマンションの営業
・新築物件の営業
・建売販売の業者さん
・賃貸メインの業者さん
これらの業種の営業マンは後見人案件はやったことがないという人も多いと思います。
後見人案件の不動産を売却したい時はまずメールか電話で
「被後見人の不動産を売りたいんです」
と尋ねてみてください。
お問い合わせをしてすぐに
「被後見人の状況を教えてほしい」
「認知症の程度や医師の診断書などはお持ちですか？」
とすぐにアドバイスを始める営業さんは経験のある人だと思います。
後見人案件の経験がある営業さんでしたら提携している司法書士がいて、必要な手続きや段取りがある程度わかっているので今後の流れなども説明してもらえます。
逆に
「確認してから折り返します」
みたいな対応をする営業マンの場合は電話を切ってから初めて調べ始めるので、その営業マンもこの記事を見つけるかもしれませんｗ
インターネットの普及によって調べ物をするにはとても便利な世の中になりました。
ただ、不動産売買にまつわる問題点は個人で調べてすぐに解決する事は少ないのが現状です。
不動産売買の事で分からない事とかがあればお気軽にお問い合わせください。
弊社では他社で断られたようなややこしい案件でも諦めずに最後までお付き合いをさせていただきます。
・・・長々と書きましたが後見制度の不動産売却について上手くまとめきれませんでしたｗ
でも少なからず誰かの役に立つ記事にはなったと信じて終わりにします。
後見人制度を使わずに不動産売却をする手法として「家族信託」というものもありますが、それはまた次回。
では～
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