沖縄県南部
不動産売買
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こんにちは！
(株)REGATEの金城です。
本日は固定資産税の対策として土地を畑として登録することについて考えます。
「固定資産税が高いから、更地にしておくと損。だから畑にしておこう！」
こう考える人、沖縄でも結構いますよね。
たしかに、住宅用地に比べて更地の固定資産税は高い。
でも農地なら税金がグッと安くなる。だから使う予定のない土地をとりあえず畑にする、というのは一見アリな方法に思えます。
でも、実はこれが将来的にデメリットを生む可能性があるんです。今回は、その理由を詳しく解説していきます！
農地にしてしまうと、売却する際に「農地転用」という手続きが必要になります。
つまり、買い手が見つかっても、その人が自由に家を建てたりするには農地を宅地に変更しなければならず、そのための許可や手続きが面倒なうえ、時間がかかることも。
さらに、都市計画によってはそもそも農地転用が難しいエリアもあります。
こうなると、せっかく土地を売りたくても、買い手が「手続きが面倒だからやめよう」となり、売却に時間がかかる可能性大です。
農地として維持するなら、最低限の管理が必要です。
草がボーボーに生えてしまうと、近隣住民からクレームが入ることもあるし、不法投棄の格好の餌食になったり害虫や害獣の住処になることも。
また、行政によっては「農地として維持するなら、実際に耕した畑の状態でないとダメ」と指導されることもあります。さらに適当に放置していると「遊休農地」として扱われ、逆にペナルティを受ける可能性も。
結局、管理の手間やコストがかかってしまい、固定資産税を抑えたつもりが、別の出費が増えるという本末転倒な事態になることもあります。
「今はとりあえず畑だけど、子どもが家を建てる時に活用できるようにしておこう」
こんな考えで農地にしている人がほとんどです。
でも、いざ家を建てようと思ったときに農地転用の許可が下りなかったら？
また、農地を長年維持してしまうと、農業委員会の審査が厳しくなり、「簡単に宅地に戻せない」という問題が発生する可能性もあります。
つまり、「とりあえず農地にする」は、一時的な解決策にはなりますが、長期的にはデメリットも多いので、慎重に考えましょう。
今は「農地なら税金が安い」というルールになっていますが、これがずっと続くとは限りません。
国や自治体の方針が変わり、「使われていない農地の税制を見直す」という動きが出てくれば、思っていたほどの節税効果が得られなくなる可能性も。
また、相続時には農地特有のルールがあり、相続税の負担が逆に増えてしまうこともあるので注意が必要です。
もちろん、税金を抑えたい気持ちはわかります。
でも、短期的な節税ばかりを考えてしまうと、将来的に売却しにくくなったり、管理コストがかかったりと、別のデメリットが出てくる可能性が高いです。
その土地が市街化区域なのか？市街化調整区域なのか？緩和区域か？はたまた都市計画区域外なのか？
水道や下水のインフラは？農業振興地域？などなど様々な外的要因で最適解が変わってきます。
とりあえず畑にしておくという作戦は「とりあえずストップして」近隣の不動産屋さんに相談してみましょう。
沖縄県南部地域の土地は農地や調整区域が多くややこしいので、地域密着の私たちが得意としています！
お気軽にご相談ください！
では～
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