不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

◆不動産の需給サイクル

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマは
不動産の需給サイクル？
「子育てきつい遺伝」VS「子沢山遺伝」
です。

コロナの感染者数がだいぶ落ち着いてきました。
もちろんまだまだ警戒しながら動かないといけませんが
少しずつ営業規制も緩和されてきて街中に人が戻ってきた気配が伺えます。

さて、人の流入が増えたのをきっかけに空きテナントやオフィスの需要が戻りつつあるらしいです。

ここから不動産の需給サイクルについてマクロな視点から考えてみようと思いました。

本日は2021年10月時点で考えている私の脳みその中身を少しだけ共有できればいいかなという内容です。

お暇な人だけお付き合いください

◆需要と供給を考える

まず不動産の価格が上下してしまう理由の一つを掘り下げます。

金利動向、国の政策、資材の価格や人件費。。。
いろんな理由で不動産の価格が上下しますが、マクロ視点で考えると
「需要と供給」
が最重要項目だと考えています。

気温が氷点下の南極でビーチサンダルを売ってもなかなか売れませんし、
常夏のハワイで防寒着を売っても売れません。

不動産にもこの需要と供給のバランスがあって、需要の高まりと供給の高まりの上で取引価格が決まっています。

んで不動産の需要と供給のベースにあるものが人口流入（需要）と新築着工件数（供給）です。
※もっといろんな要素がありますが割愛！ｗ

そして今、日本は人口減少で超超超高齢化社会へ突入しました。
少子化もグングン進んでいます。

つまり需要（人口）が減っているんですね。

では供給はどうかというとバンバンと戸建ては建つし、マンション建築もアパート建築も止まりません。
建てている業者さんやデベロッパーの人たちも建て続けないと食べていけないので建て続けるしかないんです。

単純に需要が減ったから新築供給を止めましょうという図式が成り立つことはないんですね。

このように今、この段階では需要と供給のバランスが供給過多に傾いています。

そのうち空き家や古屋が増えてゴーストタウンが日本中に溢れる！
みたいな警鐘を鳴らす人もいますがそれも極端すぎる考えですよね。

コンパクトシティ化されて都心部にギュッと人が集まるはずなので
日本中に空き家が増えるということはないのではないかと思います。
過疎化が進んだ田舎では空き家だらけになりそうですが。。。

少し脱線しそうなので戻します。

◆受給バランスのサイクル

とある人たちの対談を聞いていてふと思ったことがあり
これを共有したくて今回のテーマを考えました。

不動産の需要を支える人口についてですが、先ほどにも述べた人口減少・高齢化・少子化が止まらないですよね？

昔と違って“産めよ増やせよ”の時代じゃないので若い夫婦から子供が一人しか産まれないという世帯が増えています。
そんなニュースばかり見ていたので、私もこのまま人口が減り続けていくんだろうな〜と朧げに考えていたんですが、なんかそうとも言えない考えがあるみたいです。

まず少子化が止まらない理由の一つに
「子育てをしにくい時代」
ということが挙げられます。

この子育てしにくいという大きな理由の一つに
夫婦共働きで近所に子供を見てくれる親戚もいない。
学童や預かり保育の子育ての養育費がバカにならない。
家計の負担や夫婦の負担が大きくて子供を増やす気力が保てない。
という理由が都心部で増えていると聞きます。

なので「子供は一人が限界」という若い夫婦が増えてきているんですね。

でも単純に考えて夫婦二人で子供が一人って、、、種の保存の生態系として確実に滅びますよね？ｗｗｗ

子供が少ない家庭の子供は子育てで苦労した親を見ている分、「自分も子供は一人でいいや。」という考えに陥りがちらしいです。
少子化の遺伝とでも言いましょうか。子供を育てることがキツイという考えの人がどんどん連鎖していることが原因らしいです。

この「子育てきつい」という家系は普通に考えれば滅びますよね。。。

でも、逆に子供が増えている世帯や地域もあります。
ここ沖縄が代表的な例です。

沖縄は平均所得が低く、離婚率も高いのに子供を産む若い人が多いんです。
（離婚するくせに無責任に子供を産むな！みたいな見当違いの反論は本日の趣旨に反するので無視します）

この子供を産む大きな理由が
「子供が生まれたら親戚やご近所で助け合う文化がある」
だと思います。

子供が生まれても周りの人（親戚や親兄弟）の助けがあることが多く、多少世帯の収入が低くてもどうにかなるんです。

子供が生まれても安心して育てられて、周りに助けてもらえる環境が形成されています。
そんな中で育った子供達は将来的にも安心して子供を産みますし、兄弟が多いと自分の子供の面倒を見てくれる人が多くなるので、これも連鎖的に子供が増えやすくなりますね。

沖縄に限らず地方にはこの「子供を産んでも安心」というコミュニティはたくさん形成されています。
これはさっきと逆に「子沢山の遺伝」と言えると思います。

◆少子化と高齢化の逆転？

長くなってきたのでまとめます。

「子供を育てにくいな〜」という遺伝の種と
「子供を産んでも安心」という遺伝の種。

同じ日本人ですがどちらの種が存続するかは火を見るより明らかです。

高齢化が進むと言っても高齢者は若い人より早く亡くなります。
ということは今の現時点では少子高齢化が騒がれていますが、子供が生まれ続ける地域はそのうち高齢者が減って働き盛りが増える未来が待っているということではないでしょうか？
逆に子供を育てにくいという環境では確実に高齢者も働き盛りも減るはずです。

地方で増えた働き盛りの子供は利便性の高い都心部に移ることも容易に想像できます。

極端な考え方ですが、地方で増えた子供達が大人になり「子沢山遺伝」を持ったまま都心部に移ります。
「子育てきつい遺伝」の人は減ってしまうので必然的に「子沢山遺伝」が生き残り都心部にも子供が増えると思います。

人口のサイクルがこうやって回っていくことを考えたら不動産の需要とバランスもサイクルしていくんだろうな〜と思った次第です。

結論をいうと不動産や人口の需給バランスが崩れているように見えるけど、一周まわればまた子供が増える時代がきそうだよ。
ということですね。

「そうなるといいな〜」という希望が多分に盛り込まれていますが、悲観的な将来を考えるよりも健全的ではないでしょうか？

歴史的に見ると日本ではこれまでに4度も人口の減少・減退期が訪れたそうです。

コロナで人の流入が極端に目に見えた昨今。
人がいれば街も潤うし活気付くことが誰の目に見ても明らかになりました。

今後の不動産動向は「子育てがしやすい街」に注目するのもいいかもしれません。

いつも通り私の勝手な考えですが誰かの何かのヒントになれば幸いです。

では～

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