不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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27
May
日経平均3万円超えを考える

◆沖縄の不動産と日経平均

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
日経平均3万円超えを考える
です。

30年半ぶりに日経平均が3万円を超えたということで、
今後の沖縄の不動産市場に対する影響や波及効果などを勝手に解釈してみます。

30年前、、、
バブルが弾けたあの日あの時。。。
私はまだ小学校低学年でした。

でも、記憶する限り沖縄の経済も盛り上がっていた記憶があります。
父が務める建築会社では全額会社負担の家族旅行が毎年行われていましたし、
なんかよくわからないけど羽振りも良かったような。。。

高学年になると多分その時に弾けたんでしょうね。
父が失業して転職を繰り返して、、、、
何やら不穏な感じになっていたことを記憶しています。

大人になって改めて聞いたところ、実家を新築した一週間後に会社が倒産したらしいですw
よく頑張ったなあの親父。。。ww

そんな感じの30年前と今とを比べてみて、
さらにこの先を考えてみようという内容です。

あくまでも私個人の解釈なので参考までにお読みください。
投資の判断になるようなコアな内容は含まれていません。

※約5分で読めます

◆日経平均の盛り上がりと実感

少しだけ懐古してみても
「バブルの時は景気良かった」
「万券が飛び交っていた」
「高金利で預金すればお金が増えた」

という感じの平成バブル。

言わずと知れた土地神話。

日本が世界を席巻していた時代ですね。

なんでも日本人がアメリカの土地や不動産をガンガン買いに行って
それを批判する運動も起きたとか。。。

みんなが浮かれて海外旅行へ行き。
世界中でいろんなものを買い占めたり、
派手なお金の使い方で下品な人種とも言われていたそうです。。。

最近の某国の観光客にマナーがない!って怒っていたけど
30年前の日本人も同じことしていたんだと思うと
なんだかな〜という感じですよねw

さて、平成バブルの浮かれたお話はこの辺でおしまい。
少し現代に戻りますね。

先日3万円を超えた日経平均は現時点で3万円を割り込んでしまいました。
(2021年2月19日時点)

でも高水準で株価が推移していることは間違いありません。

今回の株高と平成バブル。
企業も一般市民も浮かれた平成バブルの頃と今とで全く違っているのが

「え?株価上がってるの?景気がいい?は?」

という感じが正直なところ。
コロナによる自粛ムードのせいではなく、
どう考えても庶民まで株高の恩恵が下りてこない感じ。。。

株価の高騰と裏腹に私たちの生活実態には好景気の雰囲気が全くないんですね。
株価と景気実感の相違。これが一番30年前と違っているところだと思います。
コロナの前からいざなぎ景気越え!みたいなニュースもありましたが、
やはり我々庶民にはなんの実感もなかったのを覚えています。

その理由はいろんなところでいろんな人が色んなことを論じているので、、、
簡単にまとめるとこんな感じ。

・世界中の中央銀行がコロナ対策でお金をばら撒いた
・市場にだぶついたお金は株や暗号通貨に流れた
・銀行金利は低いままなので投資が魅力的になった
・自粛と副業解禁の動きで投資をする人が増えた

かなり大雑把ですがこんなことが理由らしいです。

さて、この事を背景にして沖縄の不動産価格にはどんな影響が起きるんだろうか?
と推測してみます。

◆不動産価格はどうなった?

まず、2020年のコロナ騒動。
当初は
「大きな暴落がきそうだ!株も不動産もやばい!」
って騒ぎ立てられていました。

でもこれが今の株価を押し上げている最大の要因になったわけですが、
コロナの影響で沖縄の不動産はどうなったかと言うと

「暴落をしていない」
「高止まりのまま推移」

という印象があります。

民泊関連の不動産は大暴落して目も当てられない物件がたくさんありますが、
実需の住宅やマンションに関してはそこまで暴落した印象が無いんですね。。。
エリアに関しては完全に二極化の様相。。。
売れ続けるところと売れないところがはっきりしてきました。

年末くらいから明るみになってきたコロナによる企業成績の悪化。
それによる冬のボーナスカット。昇給なし。若しくは減給。。。
こういったネガティブニュースのせいで買い手さんの動きは減った事は確かです。

更に金融機関の融資審査引き締めが結構多く、
融資否決案件が倍増している印象も受けます。

買い手さん(買える人)が減りつつあり、金融機関が締め付けていると不動産価格は下がり始めると思いますが
今のところまだ下落の兆候は見られません。

不動産DI調査なんかでは半年~一年以内に下落するという見方が強まっていますが
市場で取引されている実需不動産はそこまで影響を受けている印象が無いんです。

このアンバランスな状態でも不動産価格が落ちない理由ってどこにあるんだろう?と考えてみました

・低金利の継続
不動産は低金利だと価格が高騰するのは世の常です。
市場にお金が溢れながらも低金利なので今の状態が保たれている気がします。

・撤退と需要
国際通り、58号線沿いなどの好立地物件で撤退するテナントがある反面、
こんな時じゃないと空きが出ないという事でチャンスだと入居する企業がたくさんいる。
捨てる神あれば拾う神ありみたいな状態・・・

・以外に健全な環境?
沖縄の不動産って観光業が大打撃!ピンチ!って思っていましたが、俯瞰で見ると意外に健全な状態らしいです。
地元業者や中小企業が撤退する中、海外や大企業による開発などはイケイケな状況です。

とまあ、私が知る限りの市場の状況はこんな感じかな。

実需のお客様の問い合わせも少しは減っているけど、
コロナ前の
「金利が安くて月々の支払いが抑えられるから」
と夫婦合算の年収で少し高い無理目の物件を買いに来たような融資審査ギリギリの人たちがいなくなった感じで、中途半端に申し込みをしたりすることが無くなった印象です。
ギリギリの方はバンバン審査落ちしています・・・

◆何を見るのか?

さて、今の株式相場は上昇気流。

こういう上昇局面はいわゆる
「誰でも勝ちやすい」
という状況です。

いや、勝てるならいいじゃん。
って思いますが、
世の中って短期的に売り買いして儲けるようなデイトレをする人ばかりではないですよね。

不動産は中長期の投資だし、住宅を購入するのは一生に一度あるかないかの大きな買い物。

いつも慎重論の私の悪い癖(?)ですが、
株価と実態感覚がここまで離れていると不気味なんですよね。

そこで今後を見据えるにあたって私の個人的な考えを・・・

・金利はどうなる?
アメリカが長期緩和の姿勢を見せていますが、株価が上がっているのは世界共通。
金融市場にお金が溢れてくると金利が上がりやすくなると言われています。
日銀の黒田総裁の収去にも注目です。

・3月の年度末決算
日本は3月の決算が多いです。
株価上昇はあくまでも上場企業のお話。
中小企業の3月決算で従業者の給与やボーナスがカットされるようになると
いよいよ実需不動産の購入を見送る人が増えそうです。

・利確もあり?
自粛中に何となく始めた株や投資信託で訳も分からず儲かっている人も多いらしいです。
先ほども言ったように今は誰でも勝ちやすい状況。
この状況を鵜呑みにしていると、局面が反転した時に一気にマイナスになります。
そこの下げに怯んで慌てて売る素人を横目に、ファンドや投機筋が儲かるという図式が毎度繰り返されます。
いま、ラッキーで儲けたら一度利確して整理するのもありかもしれません。

今後はリモートワークの普及なんかで都心部のテナント需要が減ると言われています。
株価と不動産価格って連動していましたが
今後は株価の上昇と不動産の関係も変わってくるかもしれませんね。

◆沖縄の不動産は今から・・・

ここまでうんちくを読んでいただいてありがとうございます。
正直な話をします。

一番伝えたいのは
「なんか変な雰囲気だよね」
という事で間違いはないんですが少し遠回りしすぎましたw

コロナのワクチン接種も始まり、オリンピックもなんだかんだで開催しそうだし、
上手くいけば海外渡航者も少しは戻るのかな?
いや、海外渡航者が戻るのは早くても来年以降かそれ以上でしょうね。

海外渡航解禁!
ってなっても世界中でコロナ自粛の失業が蔓延しているんです。
それを考えたらコロナが落ち着いたらまずは失われたコロナ期間を取り戻すために働かないといけません。
足元を固めないと
「海外旅行で息抜き♪」
なんてやってられない気もします。

そうなると沖縄の観光関連はまだまだ苦戦を強いられそうですね。

もしかしたら沖縄の不動産はこういう感じに分かれていくのかも。。。

・店舗やテナント
今が買い時!入居チャンス!
(需要は一定数見込める)

・実需不動産(戸建て・マンション)
今が最後の売り時?
(コロナが去った後は引潮じゃないか?)

・地方の民泊物件
残念ながら・・・

こういう感じで二極化にも三極化にもなりそうな気配ですね。

ここまで書いといてなんですが、
平成バブルの頃のように日本だけが爆上がりでGDPアゲアゲではなく、
全世界的に株価が上がっているので、
今の株価と平成バブルを比べること自体が根本から間違えているのかも。。。

私のような実需不動産を扱う業者には株価の上下よりも
実態の経済活動の復活の見通しの方が大切な指標な気がしています。

また、実体の変化が起きたらこれを読み返しながら皆さんに共有しようと思います。

「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」
と言いますが、今のところ歴史との状況が違いすぎていて何も見えていないのでw
いろんなところで平成バブルと今を比べがちですが、

根本が違うから比べること自体がナンセンス。

という結論が正しいかもw
無責任な締め方ですみません。

では〜

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