◆借地件について再考します
こんにちは。
㈱REGATEの金城です。
本日のコラムテーマは
旧法借地件についてリターンズ
です。
少し前にも借地権について書きました。
前の記事では取引の際の注意点とか仲介業者の立場から見た借地。。。
という感じでしたが、今回は買う側、売る側の借地に対する考え方を改めてみようという試みです。
現代の市場や世相に合わせた考え方と、これからの超超少子高齢化社会を迎えた時の借地件と所有権。
いろんな人がいろんな見方をすると思うんですが、いつも通りの私の独り言だと思って読んでやってくださいwww
あ、ここから先の「借地」は旧法借地権付きの建物の事を指します。
ご了承ください。
◆立地がいいのが借地
前にも言いましたが借地権が設定される土地って基本的に立地がいいんですね。
山奥の片隅にわざわざ借地料を払ってでも家を建てたい人っていないじゃ無いですか?
だから
「え~借地?土地は他人のモノでしょ?」
とすぐに判断するのはちょっと待った方がいいかも。
また、売る側も
「借地だし、評価されないしな~」
というのも考えものです。
土地を借りてまでもそこに建てたいという好立地だからこそ成り立つのが土地の貸借です。
現に一度貸したら帰ってこないと言われるくらいなので、借りた側からすると
「絶対に手放したく無い好立地だから返したくない」
という現象がたくさん発生するのも納得できますよね・・・
都心部の物件や土地が高いのってなんでだかわかります?
人がそこに住みたいような利便性を兼ね備えているからなんです。
不動産は立地を買うとさえ言われているのでこの「借地は好立地」というのはスルーできない事が伝わると思います。
しつこく繰り返しますが絶対に返したくないくらい好立地の条件の土地が借地です。
立地が悪いとそもそも借地関係が成り立たないんです。
沖縄だと借地はほぼ評価されずにマイナスのイメージだけど、東京の銀座とかになると借地でも十分に利益を出せると言うことで高額の取引が可能です。
少し踏み込むと路線価の借地権割合も銀座とかなら90%を超えます。ほぼ所有権並の扱いになりますwww
沖縄ではせいぜい30~40%くらいです。。。
まあ、沖縄の借地の場合は金融機関が一切評価しない(融資しない)というのがセオリーなので
借地の物件を購入できる人は現金客に限る。
みたいな風潮があるからよほど理解のある人じゃない限り借地を評価する事がないんですね。
つまり出口(購入者)が限られてしまうというのも借地のネックではありますが、
逆に見たら出口になり得るくらいの資金と知識とノウハウを持っていれば、好立地の物件を競合無しで買えるという事ですね。
つまり借地の物件は安く買えるから投資利回りが良くなる。
住宅として考える場合も周辺物件に比べると割安で購入できる。
という点を見落としてはいけないと思います。
これから迎える超々少子高齢化社会。
都心部に人が集まるコンパクトシティが加速すると言われています。
そうなると都心部の物件は入れ食い状態になります。
私は自ずと好立地の借地にも注目が集まるのではないかと読んでいます。
◆所有権と借地権の価値
また、借地って言うからにはいつかは返さないといけません。
借りている土地なので返さないといけないのは当たり前です。
さっきまで返したく無いくらいの好立地と言いましたが、
この現象は昔みたいにいい土地を子供たちに残したいという流れが生み出したものだと考えています。
最近では自分の資産は自分で使い切るという考えの人も増えてきていまし、
子々孫々に不動産を残してあげるのが親の役目みたいな考えが薄れてきているんですね。
少子化も進んでいるし、資産を残すという事が絶対にいいものとは言い切れない時代になってきています。
なので借地物件を安く購入しといて、自分の代で資産を使い切るという方にはお勧めかもですね。
下手な不動産を遺して子供たちに迷惑をかけるくらいなら自分の代で自己完結できるというのも借地のメリットかも。
投資用で購入する場合はさっきから言っているように
「好立地物件を安く買えるし、競合が少ない」というメリットが大きい借地物件。
こう考えると所有権だけに拘ってしまって見えなかったメリットが見えてきましたね。
もしもこの考え方が浸透して、金融機関にも評価されるようになったらどうでしょう?
借地物件が一般的に評価され始めてくると自ずと借地物件の取引件数が上がります。
そうなると物件価格も上昇していきます。
安い借地でラッキー^^
という方程式が崩れてしまいますね・・・
そうなると格安で手に入る好立地物件という条件が成り立たなくなります。
みんなが借地のメリットに気づいて手を出してくる前に先行して先行者利益を取りに行く。
この姿勢くらいがちょうどいいのかもしれません。
◆借地の扱いの変化
ここで借地というモノの扱いの変化を見てみます。
返ってこないと言われているので土地を貸したくない。
そのせいで都心部の折角の土地が活用されない。
それを是正して土地の活用を促そうと政府が動きました。
平成4年の借地借家法の改正によってできた
「定期借地権」です。
これのおかげで返ってこない土地が返ってきやすくなりました。
すると土地を自分の代で使う予定はないけど、そのまま寝かすのももったいないという地主さんも増えました。
そこで事業者と定期借地契約を交わすことで賃料収入を得ながら、一定期間が経過したら土地が返ってくるというスキームが浸透してきました。
この定期借地を利用したマンションや分譲戸建ても今ではちらほらと見かけるようになりましたね。
定期借地権であれば沖縄の金融機関もお金を貸しますし。。。
まあ、この新法の定期借地のおかげで借地というものの扱いが昔に比べると身近になってきたんじゃないかな~という感じです。
話は少しそれますが一時期沖縄に木造住宅の大手デベロッパーが進出してきた時と今とで被るものがあるな~と客観的に見ています。
昔の沖縄はRC神話が絶対で
「木造住宅はとんでもない!木造は沖縄に向いていない!」
って言われ続けていましたが流石にここまでたくさん流通してくるとあら不思議。
「別にRCに拘らなくても・・・」
「木造でもいい」
という人も増えてきました。
こんな感じで借地物件も
「別にいいんじゃない?」
と言われるくらいまで浸透してくれば好立地の借地不動産が動くことになりそうですね。
ま、新法の定期借地と旧法借地では全然勝手が違うという事を無視した暴論ではありますがwww
◆まとめ:借地ってムズイwww
ただでさえややこしいし価値が分かりにくい不動産。
その不動産の中でもとびきりややこしい借地。
だから一般の方に浸透しにくいし、分かりにくいせいで敬遠されてしまう。
逆に一般にメリットが浸透してきてしまうと取引が増えて価格が上がってしまう。。。
う~ん、むず!!www
やっぱり借地の事は難しすぎて上手くまとめきれませんでした。
「今回は借地もそんなに悪くないんじゃね?」
という考えを少しでも浸透させたいな~と思ったから書き始めたんですが。。。
なかなか難しいですねwww
とにかく何が一番言いたかったのかというと
「借地だからって毛嫌いすんなよな!」
という事ですねwww
借地は面倒だからと扱わない業者さんが多いので、偏屈者の私はそこにも注目をして掘り下げていきたいな~と思いました。
不動産を扱う人間としてすべての不動産の在り方を理解しながら
偏見なくお客様にご紹介&お勧めできるようなマインドを持とうと思います。
よくわからなくなってきたのでこの辺で。
では〜
—————————————-
noteコラムでは不動産業のリアルな実態をドキュメント形式でご紹介しています。
ご興味がある方はぜひお読みください♪
noteコラム
ツイッターやってます。
@REGATE5
不動産のお悩みやご相談は以下のラインからお願いします♪
不動産の価格を徹底的に調査するために弊社では不動産の売れ行きを毎日収集しています。
不動産売買市況速報
※毎日、八重瀬町、南風原町、豊見城市、与那原町、糸満市、南城市、那覇市、浦添市、西原町、宜野湾市の不動産の売り出し事例を収集しています。
それを基に県内12万ヵ所の地点の査定データを収集して「自動査定システム」をリリースしました。
不動産自動AI査定システム
↑沖縄県南部の不動産の価格を調べたい方はお気軽にご利用ください。
不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
不動産に関するご質問など随時個別にご対応させていただきます!お気軽にお問い合わせください!
- D'グラフォート沖縄タワー
- DAO
- DAOって何
- OYO
- OYO撤退
- REGATEのこだわり
- REINS
- お客様は神様か
- お申込み情報
- このペンを売ってみろ
- つきしろ
- エンゼルハイム首里大名
- キャンプキンザー
- コロナ前
- コロナ後
- コーポ安里
- ジョン万ビーチ
- ジ・オーシャンテラス豊崎
- ジ・オーシャンテラス豊崎シーサイドテラス
- セカンドオピニオン
- タワーマンション
- チャンス?
- ビッグデータ
- ブロックチェーン
- マンション売買
- ミオビエント首里花御内
- リサイクル
- リフォーム済み物件
- レインズ 沖縄
- ワンルームの世界
- ㈱REGATE
- 一戸建て
- 一括査定
- 不動産
- 不動産とDAO
- 不動産と地震
- 不動産と5G
- 不動産の人材採用
- 不動産は写真が命?
- 不動産テック
- 不動産トラブル
- 不動産トラブル解決
- 不動産仲介
- 不動産取引情報 マップ
- 不動産営業
- 不動産売却
- 不動産売却理由
- 不動産売買
- 不動産実務
- 不動産客付け
- 不動産投資
- 不動産暴落
- 不動産査定
- 不動産業界
- 不動産業界のオープンデータ
- 不用品処分
- 中古マンション
- 中古住宅
- 中古戸建て
- 二世帯住宅
- 人口減少
- 人気エリア売買
- 仲介手数料
- 仲介手数料は不要?
- 住みながらの住宅販売
- 供給過剰
- 傾斜地
- 八重瀬町 不動産
- 八重瀬町上田原
- 八重瀬町世名城 土地査定
- 八重瀬町世名城 売地
- 八重瀬町字当銘
- 八重瀬町志多伯 不動産
- 八重瀬町志多伯 売り地
- 八重瀬町東風平 二世帯住宅
- 八重瀬町東風平 売買不動産
- 八重瀬町東風平 平屋
- 八重瀬町東風平 戸建て
- 再建築
- 再建築不可
- 分筆
- 分譲マンション
- 南城市
- 南城市 不動産査定
- 南城市佐敷新里 土地売却査定
- 南城市大里古堅 不動産査定
- 南城市大里嶺井 不動産査定
- 南城市玉城百名 戸建て
- 南城市玉城親慶原 不動産査定
- 南部エリア
- 台風
- 営業のコツ
- 嘉手納飛行場
- 国道507号線
- 土地
- 土地活用
- 地震
- 売りマンション
- 売り戸建
- 売り物件の写真
- 売地
- 売家
- 売買仲介
- 売買契約完了
- 売買専門
- 外人住宅投資
- 大名小学校
- 大度浜海岸
- 宅建士
- 宅建士の生き残り
- 宅建士試験
- 宮古島市 売り地
- 家具家電付き
- 専用通路
- 崖地後退
- 市場予想
- 市街化調整区域
- 店舗兼住宅
- 店舗用地
- 建築費高騰
- 引っ越し先
- 成年後見
- 成約御礼
- 投資の初めどき
- 投資用ワンルームマンション
- 拡張工事
- 接道問題
- 擁壁
- 既存宅地
- 旧耐震建物
- 明治37年建立
- 木造
- 木造住宅
- 東風平三叉路
- 査定無料
- 残地
- 沖縄
- 沖縄 不動産
- 沖縄 売り地
- 沖縄のお墓
- 沖縄の不動産
- 沖縄の地震
- 沖縄マンション売買
- 沖縄不動産
- 沖縄不動産投資
- 沖縄移住
- 沖縄移住 失敗
- 沖縄移住は難しい
- 海が見える
- 海が見える戸建
- 海の見える土地
- 無料査定
- 物件撮影
- 物件整備
- 狭小地
- 田舎あるある
- 画像が大事
- 看板設置
- 県道沿い
- 私道トラブル
- 築古物件
- 築浅戸建て
- 米賃
- 米軍賃貸
- 糸満売家
- 糸満市
- 糸満市大跡
- 糸満市大里 不動産査定
- 糸満市束里
- 糸満市束里 土地
- 糸満市西川町 不動産査定
- 綺麗な物件写真
- 緩和区域
- 自律分散
- 草刈り作業
- 解決方法
- 豊崎マンション
- 豊見城市
- 豊見城市売買
- 豊見城市渡嘉敷売地
- 豊見城市豊見城 不動産査定
- 財産分与
- 賃貸仲介
- 路上駐車トラブル
- 軍用地
- 軍用地売買
- 遺産分割
- 那覇市安里
- 門中墓
- 開発申請
- 間地ブロック
- 離婚
- 首里マンション
- 高圧洗浄
- 高齢化社会