不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

◆不動産の需給

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

コロナの報道がだいぶ落ち着いてきました。

海外からの渡航者の上限も撤廃されました。

国内でも人の流入が増えたのをきっかけに空きテナントやオフィスの需要が高まっています。
人の流れがコロナ前に戻ろうとしています。

そんな中で今後の不動産の需要ってどうなるかな～？と考えてみたんで、お暇な方はお付き合い下さい。

◆不動産の需給バランス

金利動向、国の政策、資材の価格や人件費。。。
いろんな理由で不動産の価格が上下しますが、マクロ視点で考えると「需要と供給」が最重要項目だと考えています。

不動産にはこの需要と供給のバランスがあって、需要の高まりと供給の高まりの上で取引価格が決まっています。

んで不動産の需要と供給のベースにあるものが人口（需要）です。
人口の多い都心部の家賃や不動産の価格が高いのは単純に需要が旺盛だからです。
田舎の不動産が安いのは人口が少なく需要が無いからです。

「人口＝不動産価格」という方程式が成り立ちます。

今、日本は人口減少で超超超高齢化社会へ突入しました。
少子化もグングン進んでいます。

つまり需要が減っているんですね。

人口減少が進むとそのうち空き家や古屋が増えてゴーストタウンが日本中に溢れる！

みたいな警鐘を鳴らす人もいますがそれはちょっと違います。

コンパクトシティ化されて都心部にギュッと人が集まるはずなのである程度の都会に人は残るし、田舎は過疎化が進んでいく。という事だけは確実に見える未来像です。

◆子育てきつい世帯と子だくさん世帯

不動産の需要を支える人口についてですが、日本では先ほどにも述べた人口減少・高齢化・少子化が止まらないですよね？

昔と違って“産めよ増やせよ”の時代じゃないので若い夫婦から子供が一人しか産まれないという世帯が増えています。

まず少子化が止まらない理由の一つに
「子育てをしにくい時代になったから」
ということが挙げられます。

この子育てをしにくいという大きな理由に

・夫婦共働きで近所に子供を見てくれる親戚もいない。
・学童や預かり保育の子育ての養育費がバカにならない。
・家計の負担が大きくて子供を増やす気力が保てない。

という理由が都心部で増えていると聞きます。

なので都会では「子供は一人が限界」という若い夫婦が増えてきているんですね。
嘘かほんとか二人目、三人目を妊娠したら「おめでとう」の言葉よりも「なんでそんなに作るの？」って聞かれるらしいです・・・そんな中でたくさんの子供を作るメンタリティーは多くの日本人には備わっていませんｗ

でも単純に考えて夫婦二人で子供が一人って、種の保存の生態系として確実に滅びますよね？ｗｗｗ
二人で一人しか生まないんだから・・・某国の一人っ子政策を地で突っ走る都会の人々。。。

そして子供が少ない家庭の子供は子育てで苦労した親を見ている分、「自分も子供は一人でいいや。」という考えに陥りがちらしいです。
少子化の遺伝とでも言いましょうか。都心部では子供を育てることがキツイという考えの人がどんどん連鎖していることが判明しています。

この「子育てきつい遺伝」はずっと引き算式に子供が減るので普通に考えれば滅びます。。。

でも、逆に子供が増えている世帯や地域もあります。

ここ沖縄が代表的な例です。

沖縄はたくさんの子供を産む若い人が多いです。

沖縄でも人口は減っていますが単純に高齢者が天寿を全うして亡くなっているだけで、子供は多都道府県に比べて増えているらしいです。

この若者が子供を産む大きな理由が
「子供が生まれたら親戚やご近所で助け合う文化がある」
からだと言われています。

子供が生まれても周りの人（親戚や親兄弟）の助けがあるので若くして子供を産んでもどうにかなるんですね。そのおかげで二人目、三人目を生む若い世帯もたくさんいます。

沖縄では子供が生まれても安心して育てられて、周りに助けてもらえる環境が形成されているんです。
そんな中で育った子供達は子供がたくさんいる事が当たり前なので、普通に自分たちも二人、三人と子供を作ります。周りを見渡してみると子だくさんが当たり前なので、これも安心材料になって連鎖的に子供が増えやすくなりますね。

沖縄に限らず地方にはこの「子供を産んでも安心」というコミュニティはたくさん形成されています。
これはさっきの都会の人の「子育てきつい遺伝」とは逆に「子沢山の遺伝」と言えると思います。

◆少子化と高齢化の逆転？

「子供を育てにくいな〜」という遺伝の種と
「子供を産んでも安心」という遺伝の種。

これはどちらの種が存続するかは火を見るより明らかですね。

高齢化が進むと言っても高齢者は若い人より早く亡くなります。
ということは今の現時点では少子高齢化が騒がれていますが、子供が生まれ続ける地域はそのうち高齢者が減って働き盛りが増える未来が待っているということです。

逆に子供を育てにくいという環境では確実に働き盛りも減って生産能力も下がります。

地方で増えた働き盛りの子供は利便性の高い都心部に移ってそこでも子供を増やすか、子育てがしやすい環境（街）に集まっていくでしょう。

極端な考え方ですが、地方で増えた子供達が大人になり「子沢山遺伝」を持ったまま子供を増やします。
都心部に残っている「子育てきつい遺伝」の人は減ってしまうので、必然的に「子沢山遺伝」が生き残りそのうち都心部にも子供が増えると思います。

不動産や人口の需給バランスが崩れているように見えるけど、一周まわればまた子供が増える時代がきそうだよ。ということが見えてきました。

歴史的に見ると日本ではこれまでに4度も人口の減少・減退期が訪れたそうです。
今の少子化高齢化の時代は繰り返す歴史の一部です。

人は人が集まるところに集まります。
子供が増える街は活気があります。
今後は人が集まる場所と子供が増える場所を見極める事で不動産の受給バランスを先読みできるかもしれません。

あと、今後の不動産の運用を考える人は「子育てがしやすい街」に注目するのもいいかもしれません。

そういう街に人が集まって需要が増えて不動産も安定して高値で推移するんだろうな～と考えた次第です。

子育てがしやすい街と人口が増える街、その代表格が沖縄なんだけどな～

これがどんどん知れ渡れば不動産の取引も活発になっていくな～

みんなが不動産を売ってくれたらいいな～（本音）

では～

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