不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは～。
株式会社REGATEの金城です。

本日も過去の記事をリライトします。

テーマは
一般媒介・専任媒介どっちがいい？
です！

この記事を見つけた人は

「今から売りたいけど媒介契約って何がいいのか？」
「今売っているけど専任媒介って解除できるのか？他社に乗り換えようか？」

という疑問からネットを検索してきたと思います。

媒介契約の形態って絶対に○○がいいとかは断言できないんですが、
不動産売買の営業の立場からざっくばらんに私の思う媒介契約について書きたいと思います。

媒介契約って？

まず、不動産を売却・購入したいときに不動産会社と締結する契約が媒介契約と言います。
読み方が似ているので売買契約と勘違いする人もたまにいますが「ばいかい」です。
※購入の際の媒介は今回は触れません。

まず、媒介契約には3つの種類があります。

簡単に私の偏見によるメリットとデメリットをご紹介。。。

◆一般媒介契約
メリット＝同時に複数社で売り出しができる、業者を通さずに個人間売買も可能。
デメリット＝複数社と連携しないといけないので連絡する窓口が面倒。多くの業者に頼みすぎると逆に売れなくなる

◆専任媒介契約
メリット＝一社のみと契約、基本的に一社にお任せなので問い合わせ窓口が一つ。業者を通さずに個人間売買も可能。
デメリット＝任せた業者（営業担当）がちゃんとやってくれないとなかなか売れない。

◆専属専任媒介契約
メリット＝・・・お客様のメリットはほぼありません。業者が売り主さんを独り占めしたい時に使います。
デメリット＝専任媒介契約と同じで営業の手腕に左右される＆絶対に業者を通さないといけない。
という感じです。

ついでに媒介契約の解除についても触れておきます。

媒介契約を解除したいと思うという事は業者さんが売却活動を不誠実に行っている場合など「この人に任せなければよかった」というような不手際があったという事だと思います。

任せている業者に不満が無ければ解除する必要はありませんからね。

媒介契約はあくまでも任意の委託契約なので、原則として媒介契約の期間内でも解除することができます。

「媒介契約を継続するうえで信頼関係の失墜」にあたると主張して理由を述べて解約することができます。

また専任や専属場合、期限が満了していたら遠慮なく解除しちゃいましょう。

会社ではなくちゃんとした営業マンを選びましょう

すべての物件に対して言えることですが。。。
「売主としては物件が問題なく売れればいい」が本音ですよね？

そう、一般だろうが専任だろうが専属だろうが業者がちゃんと売ってくれればいいので、ちゃんと売ってくれる人（営業マン）を見つけることが大事ですよね。

会社が全国規模の大手だろうが地域密着の個人商店だろうが営業マンがしっかり動かない物件は売れません。

なので「ちゃんとやる人かどうかの見極め方」が大事です。

◆ちゃんとやってくれない営業マンの見極め方

・身だしなみがきちんとしていない
＝このタイプは買い手さんにも同じ格好で接客します、営業マンの印象は大事です

・ネガティブ要素ばかり言う
＝これも買い手さんにも伝わります。ネガティブなヤツに不動産は任せられません

・他社の査定よりも異様に高い価格を提示する
＝ただ媒介契約を取りたいだけです

・会社のHPやインターネットでの売り出しの画像が汚い（曇り空・煩雑とした室内画像を載せるなど）
＝営業がやる気があればきれいな写真は最低限用意するでしょう。物件画像は担当者のやる気を表すバロメーターです。

・営業が宅建士の資格を持っていない
＝論外です。不動産売買という高額の資産を扱う仕事として最低限保有しないといけない資格です。

・変な口コミが書かれていない
＝最近は評判の悪い会社や営業担当は口コミサイトに書き込まれている場合があります

こんな感じでしょうか。

本当に専任媒介がいいの？

不動産の査定をしてもらって、いざ売ろうと決心したとき
まずほとんどの業者が「専任媒介で行きましょう」と言ってきます。

勿論私も同じ事を言いますｗ

一般媒介よりも専任媒介の方がいい理由はいろいろありますが、一番大きな理由は専任で任せてもらえると段取りなどがスムーズという利点が大きいからですかね。

ちなみに専任媒介を進めてくる業者さんは何かと一般媒介をけなしますｗ

「一般媒介だと他社に決められる可能性があるので力を出せない」
「一般だと売れないよ」

と言ってきます。

でも一概に専任が良くて一般がダメという明確な理由はありません。

そこで私なりの専任媒介契約がいい物件の判断基準はこちらです。

1　隣接地とのトラブル解消が必要

2　親族間の揉め事が起きているなど権利関係のトラブルがある

3　相続がまとまっていない

4　物件の整備が必須（大量のごみがある。草刈りが必要など）

こんな感じで簡単に売り出すことができない場合は絶対に専任がいいと思います。

専任媒介を結んで担当者と二人三脚で売却に向けて動いてください。

逆に専任媒介でなくてもよさそうな場合はというと

・マンションなど他の物件との差別化ができない場合

ですかね。

結論として専任媒介契約の必要性は「問題解決力が必要な物件」の場合です。

最後に一般媒介を選んだ人に一つアドバイス。

業者は多くても３社くらいに絞った方が賢明です。

たまにポータルサイトなどで10社以上の業者さんが同じ物件を出しているのを見ますが、
「売主も業者も誰も得をしない」売り方だなぁと傍観しています。

値段の出し方も統一できず、探している人から見ても印象が良くないです。

あなたの不動産はこんな物件になってしまっていませんか？
媒介契約の相手方を選ぶのは不動産の売れ行きを大きく左右します。

慎重に選びましょう。

今回のテーマ一般媒介か専任媒介か？についてはどちらにもメリットデメリットがあり、
どのような物件を売るのかによって必要性が変わるということはご理解いただけたでしょうか？

弊社は沖縄県南部地域に根差し不動産売買に特化した業者です。

南部地域の不動産の事ならお気軽にご相談ください。

では～

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