不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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15
March
一般媒介・専任媒介どっちがいい?

こんにちは~。
株式会社REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
一般媒介・専任媒介どっちがいい?
です!

この記事を見つけた人は

「今から売りたいけど媒介契約って何がいいのか?」
「今売っているけど専任媒介って解除できるのか?他社に乗り換えようか?」

という疑問からネットを検索してきたと思います。

 

媒介契約の形態って一概にどれがいいとかは断言できないんですが、
不動産売買の営業の立場からざっくばらんに私の思う媒介契約について書きたいと思います。
これを読んだお客様にとっていい売り方、いい媒介契約に繋がればいいな~と思います♪

 

媒介契約って?

媒介契約

まず、不動産を売却・購入したいときに不動産会社と締結する契約が媒介契約と言います。
売買契約と勘違いする人もたまにいますが「ばいかい=仲介」です。
※購入の際の媒介は今回は触れません。

 

まず、媒介契約には3つの種類があります。

簡単に私の偏見によるメリットとデメリットをご紹介。。。

 

◆一般媒介契約
メリット=同時に複数社で売り出しができる、業者を通さずに個人間売買も可能。
デメリット=複数社と連携しないといけないので手続きが面倒。多くの業者に頼みすぎると逆に売れなくなる

 

◆専任媒介契約
メリット=一社のみと契約、基本的に一社にお任せなので窓口が一つで楽。業者を通さずに個人間売買も可能。
デメリット=任せた業者(営業担当)がちゃんとやってくれないとなかなか売れない。

 

◆専属専任媒介契約
メリット=・・・お客様のメリットはほぼありません。
デメリット=専任媒介契約と同じで営業の手腕に左右される&絶対に業者を通さないといけない。

 

 

という感じです。

 

媒介契約の解除についても触れておきます。

媒介契約を解除したいと思うという事は業者さんが売却活動を不誠実に行っている場合など「この人に任せなければよかった」というような不手際があったという事だと思います。

任せている業者に不満が無ければ解除する必要はありませんからね。

 

「媒介契約を継続するうえで信頼関係の失墜」にあたると主張することができれば媒介契約の期間満了まで待つ必要ありません。ちゃんと理由を述べて解約することができます。
※媒介契約を解約することで業者に損失を与える場合は補償をしないといけないケースもありますのでご注意ください。

 

また専任や専属場合、期限が満了していたら遠慮なく解除しちゃいましょう。

 

 

会社ではなくちゃんとした営業マンを選びましょう

 

すべての物件に対して言えることですが。。。
「売主としてはちゃんと売れればいい」が本音ですよね?

 

そう、一般だろうが専任だろうが専属だろうがちゃんと売ってくれればいいので、ちゃんと売ってくれる人(営業マン)を見つけることが大事ですよね。

会社が全国規模の大手だろうが地域密着だろうが営業マンがしっかり動かない物件は売れません。

なので「ちゃんとやる人かどうかの見極め方」が大事です。

 

◆ちゃんとやってくれない営業マンの見極め方

 

・身だしなみがきちんとしていない
=このタイプは買い手さんにも同じ格好で接客します、営業マンの印象は大事です

・ネガティブ要素ばかり言う
=これも買い手さんにも伝わります。ネガティブなヤツに不動産は任せられません

・他社の査定よりも異様に高い価格を提示する
=ただ媒介契約を取りたいだけです

・会社のHPやインターネットでの売り出しの画像が汚い(曇り空・煩雑とした室内画像を載せるなど)
=営業がやる気があればきれいな写真は最低限用意するでしょう。物件画像は担当者のやる気を表すバロメーターです。

・営業が宅建士の資格を持っていない
=論外です。不動産売買という高額の資産を扱う仕事として最低限保有しないといけない資格です。

・変な口コミが書かれていない
=最近は評判の悪い会社や営業担当は口コミサイトに書き込まれている場合があります

 

こんな感じでしょうか。

 

 

 

逆にしっかりとした営業マンの見つけ方をご紹介♪

◆ちゃんと売ってくれる営業マンの見つけ方

 

先のダメ要因を外した後に

 

・信頼できる人からのご紹介

・口コミや評判を調べる

・その人のブログを見る

 

くらいかな・・・

 

一番いい方法は会ってみてインスピレーションで決める!ですw
暴論に見えますがこれが一番手っ取り早いです。

 

ちゃんとやってくれる営業マンとダメな営業マンの見分けがついたらお次は媒介契約の内容を深堀します。

 

本当に専任媒介がいいの?

 

不動産の査定をしてもらって、いざ売ろうと決心したとき
まずほとんどの業者が「専任媒介で行きましょう」と言ってきます。

勿論私も同じ事を言いますw

一般媒介よりも専任媒介の方がいい理由はいろいろありますが、一番大きな理由は専任で任せてもらえると段取りなどがスムーズという利点が大きいからですかね。

 

ちなみに専任媒介を進めてくる業者さんは何かと一般媒介をけなしますw

「一般媒介だと他社に決められる可能性があるので力を出せない」
「一般だと売れないよ」

と言ってきます。
私も営業マン時代は何の疑問も持たずにそう言ってきました。

でも色々考えるようになり、お客様のために本当に専任媒介がいいのか?と考えてみたんです。専任媒介で物件を囲い込んでしまう業者がたくさんいるせいで売主様が見えないところで「売れない物件化」が進んでいたりします。

また、「売れないので値段を下げましょう!」といって一方的な値下げの提案をしてくる輩もいます。

 

そう、、、よくよく熟考したら専任媒介が一番いいとは言い切れないんです。

 

そこで私なりの
専任媒介契約がいい物件の判断基準はこちらです。

専門知識のある担当に任せないといけない事案の場合(隣接地とのトラブル解消・親族間の揉め事が起きているなど権利関係の解消)
・担当者が信頼に足る人物

これが重要ですかね。

 

逆に専任媒介でなくてもよさそうな場合はというと

・築浅で区画整理地など大きな問題点が無い物件
・ネットなどで売り出し物件が少ないエリアの場合(希少性がある=誰でも売れる)

この場合は一般でも専任でも売れ行きは変わらないと思います。

 

結論として専任媒介契約の必要性は「問題解決力が必要な物件」の場合と信頼できる担当者の場合です。

また、特に問題もなく希少性も備える物件の場合は
「誰でも売れる」ので敢えて専任にする必要はないのかもしれません。

 

一般媒介でやる場合の注意点

 

では専任ではなく一般媒介でやるなら

「一般媒介でやるなら3社に絞る」

がお勧めです。

 

なかなか専任で任せたい営業マンに出会えないときや、選びきれないから一般媒介で任せたいというときに業者を選別する注意する点をご紹介。

 

・この業者さん(担当者)の得意エリアか?
得意エリアかどうかは事務所の所在地やHPの売り出し物件などを見てみたら得意なエリアなどがわかりやすいですね。

・インターネットの写真など売り出ししている物件の見た目にこだわっているか?
今やインターネットで物件を探すのが当たり前になっているのにその写真が汚かったり、雑だったりするとその程度の担当(会社)という事です。

・最大でも3社まで
この3社までというのは、多くの業者に任せていると営業マンのマインドが「他社に負けずに売らなきゃ」から「ヒットすればラッキー」とか「どうせ他社でも売れないし放っておこう」みたいなマイナスな状況に陥ってしまうのを防ぐためです。

3社くらいに絞ってくれていれば担当者も責任感をもって取り組んでくれます。

 

また、たくさんの業者に依頼をしてしまうと値下げをしても全社足並みが揃わないので、同じ物件がバラバラの価格で売り出される事態になったり、多くの業者が一斉に出していることで「売れにくい物件」という印象にも陥ってしまいます。

たまにポータルサイトなどで10社以上の業者さんが同じ物件を出しているのを見ますが、
「売主も業者も誰も得をしない」売り方だなぁと傍観しています。

 

あなたの不動産はこんな物件になってしまっていませんか?
媒介契約の相手方を選ぶのは不動産の売れ行きを大きく左右します。

慎重に選びましょう。

 

 

今回のテーマ一般媒介か専任媒介か?についてはどちらにもメリットデメリットがあり、
どのような物件を売るのかによって必要性が変わるということはご理解いただけたでしょうか?

「媒介契約の種類よりも営業マンの資質」を選ぶことの方が重要だという事も伝わっていれば幸いです。

では~

 

この記事を書いた人

不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
不動産に関するご質問など随時個別にご対応させていただきます!お気軽にお問い合わせください!

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