不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

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27
May
素人にも不動産投資って簡単?

◆素人の不動産投資について考える
こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマ
素人にも不動産投資って簡単?
です。

今回の記事は不動産投資を始めようか悩んでいる人に向けての内容です。
いつものごとく私の偏見や思い込みがありますが、投資用不動産の営業マンが絶対に教えない内容も記載します。

コロナが襲ってきた2020年もあと1/3になりました。
株価の乱高下、自粛→倒産の危機など混沌とした世の中になってきています。
自分の老後は自分で守るという考えも浸透してきたおかげで
「資産運用」にも着目され始めた今日この頃。

その選択肢の中で「不動産投資」を検討している人も多いと思います。

私は一般の居住用の中古住宅や土地をメインで扱う会社を立ち上げていますが、
未だに不動産業者によって間違った投資物件を買わされている方からのお悩み相談が絶えないのです。

ワンルームマンションの投資営業からスタートした私の不動産経験と不動産売買に携わっている経験を記事にすることで
少しでも「間違った不動産投資」に手を出す人が減ることを祈って書き綴ります。

今回の記事は不動産投資を始めようと検討している方へのアドバイス記事です。

※約5分で読めます

◆不動産投資は手堅いのか?

手堅く安定収支の不動産投資。
株や為替などに比べると大きな乱高下が無いイメージが強いですよね。
だから不動産投資を検討している人が後を絶たないんですが、、、

そんな不動産投資のメリットを少し考えてみました。

1.投資なのに銀行からお金が借りられる
これが一番最大のメリットだと思います。一般的に株式やFXなどの投資資金は銀行で借りられません。

2.資産形成ができる
上手くいけば。。。という条件付きです。

3.所有不動産が担保になってどんどん融資力がつく
これは不動産投資家が目指すところです。自分の所有物件がさらに融資をする力をくれるのでどんどん大きな投資ができるようになります。

かなり乱暴に書きましたが上記が不動産投資のメリットです。
1.と3.は似た意味になりますが投資資金が膨らんでいくことが不動産投資の魅力だと思います。
2.に関してはローンを組んで所有しているだけでは自分の資産ではありません。しっかりと出口(売却)も見据えて資産形成をしないといけません。

とまあ、メリットは私が言うまでもなくこれを読んでいる方には重々承知かと思いますのでここまでにします。
敢えて不労所得が得られるという点はメリットに挙げていません。
不動産投資は不労所得の代表ように見えますがアパート経営などの不動産投資の大半は「不労」ではないと断言できます。。。

不動産投資で儲けている人は全員といっていいほど「不動産屋よりも不動産をよく見ています」
我々のように毎日不動産に関わっている人間よりも断然不動産投資家さんの方がアンテナを張っています。
日々不動産の情報に目を光らせている彼らでさえも失敗することがあるんです。。。

分かりやすい失敗例として昨年まで盛況だった民泊があります。。。
誰もがインバウンド需要を狙って参入した民泊。
沖縄のいたるところで新築の民泊物件が建設されました。
ところが、コロナのせいでインバウンド目的の民泊物件は軒並み苦戦を強いられています。
売り出し物件も多くなってきました。

不動産投資は流行り廃りではありません。
昔から「手堅い」と言われていますが、民泊などの新しいムーブメントは慎重に検討するべき案件でしたね。

昨今の民泊で儲かったという人は
「民泊物件を建築した業者」と
「それをプランニングした業者」だけだと思います。

外人住宅賃貸もしかり、軍用地もしかり、、、
沖縄には特殊な不動産投資の形態が存在しますがどの投資手法にも一長一短があり、どれが正解でどれが手堅いなどの攻略法はありません。

なので「不動産投資は勉強して研究した人だけが勝ち残る」んです。

不動産投資は安定して資産形成ができると思っていた人は
「他の人よりも不動産の事を研究して勉強しているか?」
をご自身に問いかけてみてください。

◆不動産投資を検討している方へ質問です

この項では不動産投資を始めようと考えている方への質問と私なりの考えを書いていきます。

1.不動産投資、誰かに勧められてから検討していますか?

イエスの方、その勧めてくる方は不動産投資家ですか?ほとんどの場合ここでNOとなりますよね。
実際に不動産投資が上手くいっている人が勧めてくることは少ないです。
上手くいっている人たちは素人の人に不動産投資を勧めるほど悪質ではないと思います。
不動産投資ほど素人に向いていない投資は無いと心得ているからです。
不動産投資に興味があって「自分から行動を起こして」不動産投資家に質問をしてそこで勧められたという方はまあ危険度が減りますね。

投資用不動産の営業マンに勧められている方で検討している人は赤信号です。
今すぐ断って携帯電話も着拒しましょう。

2.不動産投資の勉強を1年以上、もしくは50冊くらいの本を読んでいる

イエスの方は不動産投資を始めてもいいかもしれません
NOの方。辞めといた方がいいと思います。不動産投資ほど机上の勉強以外のイレギュラーが起きるものはありません。
かくいう私も不動産業に従事して10年以上になり、株や投資信託などもやっていますが未だに不動産投資は怖いと思っています。

3.住宅ローンでやろうと思っている
論外です。今すぐにやめないと後悔することになります&ずっとビクビクしながら生活しますか?バレて一括返済になったら何もかもが失われます。

4.節税や年金替わりにと思っている
やめときましょう、積み立てNISAとか投資信託とか個人型確定拠出年金に目を向けてください。
どうしても不動産をという方はREITなんかいいかもしれません。
また、不動産投資が節税になるのは損をしている時だけです。

5.上場企業の会社員、もしくは公務員だ
イエスの方、危ないです。こういった方は不動産投資の営業マンが常にターゲットとして狙っています。
あなたの名簿が不動産投資の勧誘業者の中で出回っています。
まだ営業を受けていない方でも常に狙われているという自覚を持ってください。

6.不動産投資のセミナーに行ってその会場で買おうと思っている
イエスの方は危険信号です。セミナー会場で販売するほどお得な不動産はありません。
いい物件はセミナーで売るまでもなく放っといても売れます。

7.遠隔地の不動産を勧められている
見た事も無い土地勘のない場所にある不動産は投資向きではありません。
悪いことは言わないので自分で管理できる、若しくは自分の足で見に行ける不動産を選びましょう。
遠方の不動産投資は落とし穴がたくさんあります。素人には向いていません。

8.最悪売ればいいと思っている
売れるときの価格とそこまでに得られる収益とかは計算されていますか?
もしも不動産投資を売却まで見据えて戦略を練っているという方はこのページを閉じても大丈夫です。

・・・ここまで読んでドキッとした方は一度考え直してみてください。

◆不動産営業マンのセールストーク

ここからは不動産営業マンが言ってくるセールストークをいくつか紹介します。

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少子高齢化・年金問題・老後2000万円問題について真剣に考えませんか?

営業マンの本音:
時事ネタで興味がありそうなことを不動産に結び付ければ勝ち、そこから長時間のお話に持ち込みます。
※長時間話を聞いてくれる人は基本的に獲物として「見込み帳」に名前が載ります。要注意です(笑)

営業マンとは話をしないのが一番です。電話であれば切りましょう。

また、初めて買う不動産は基本的に年金替わりになりません。
時事ネタで誘うのは常套手段という事を覚えておいてください。

————————————-
家賃でローンを払えるしローンが終わるころには資産として残ります
営業マンの本音:
資産形成の話とかに食いついてきたらこっちのもの。深く考えずに買ってください。

営業マンには周辺地域の賃料相場と空室率、老朽化による賃料の下落率とエリアの人口推移予測とかを具体的に質問してみてください。
正直、この質問をされると困ります。
「え~と、資料を確認しますね」
といった場合にはすかさず
「あなたは今、何を根拠にローンで払える計算をしてるのか?」
「空室率と賃料下落は考慮しているのが常識でしょ」と畳みかければいいと思います。
ま、ここまで言い返せる人にはそもそも営業マンが近寄ってきません(笑)

特にワンルームマンションや戸建ての投資の場合、月々のプラス(ローン<家賃)がわずか1か月の空室でマイナスになったり、老朽化の補修や入居者の入れ替えによるリフォーム工事によって一年分以上のプラスを吐き出すこともしばしばです。
ローンを返し終わるころに残っている古い物件は管理費や修繕費も高くなっているだろうし、補修コストも高くなっています。
家賃は下がってランニングコストと維持修繕費が高くなっている物件は資産と呼べますか?
運よく団信を使えたとしてもそれはあなたが亡くなった時の話です。

————————————-
相続税対策をしましょう
営業マンの本音:
相続が起きるころには俺は関係ないし、とりあえず不安を煽ろう。そして親身になったらこっちのもの。つべこべ言わずに買ってくれ!

実際に相続税対策によって不動産を購入するメリットを得られる方はすでに富豪の方です。
ほとんどの人は相続税を払う事さえ心配する必要はないはずです。
日本中で相続税を支払う人は4%くらいしかいません。
相続税対策のための不動産投資というのは素人向きではありません。
また、相続対策でアパートを建てるのが旬の時期は過ぎました。
住宅の供給過剰によってアパート経営は今後どんどん厳しくなります。

————————————-
いざとなれば売ればいいんです
営業マンの本音:売るときは知ったこっちゃない。早く買えこの野郎!

営業マンが売ってくる不動産は基本的に「営業マンの歩合、給料、その会社の利益」が乗っています。
売りたいときに売り抜けられる不動産を営業マンが持ってくることは皆無です。
確かに売りたいと思えば売れます。
でも損をせずに売ることは至難の業です

————————————-
新築のワンルームだと即入居で安定します。ワンルームは回転もいいので安心です
営業マンの本音:
新築ワンルームで儲けられる奴はほぼいない。早く署名押印しろ!

新築物件の不動産投資はほとんどのケースで始めたときからマイナス確定です。
新築物件は営業マンの歩合とデベロッパーの利益、広告費など中古物件よりも多くの含み損が価格に反映されています。
港区のタワーマンションみたいにプレミアがついて転売益を出せることもありますが、素人の不動産投資家がキャピタルゲインを目的に投資を始めるのは危険です。

◆安全な不動産投資ありません。

最後にまとめになりますが、不動産投資が素人に向かないことが伝わりましたでしょうか?
ここまで読んで「俺はいける!」と思った方以外は一度立ち止まって考え直してはいかがでしょうか?

ミドルリスクミドルリターンと言われる不動産投資。
実際に私のもとに相談に来られる方で
「借金をして不動産を購入したが、毎月赤字で手放したい」
「売ろうにも残債が残りすぎて売れない」
という人が増えています。
ミドルリスク・・・ではないですよね。やはり投資は投資。安全な投資は存在しません。

また、不動産投資を考えている方に一つ覚えておいてほしい事があります。
投資を勧めてくる不動産営業マンは全員あなたを騙します

何度も言いますが、お勧めされて出てくる不動産にいい物件はほぼありません(笑)

不動産屋ってお客さんの無知に付け込んで利益を上げる構造が一番儲かるんです。
正直いって
「少し知識のある人」で
「少し投資に興味がある」という人は一番騙しやすいんです。
更に人の話を真に受けて聞いてしまう人は完全にカモです。

ここまで読んでいて思い当たった人は騙され率高めの人でした。
この記事を見つけてよかったですね(笑)

たまに見かけますが
「不動産投資で騙された!」
って叫んでいる人がいますが
人の言いなりになって自己責任を他人に転嫁しているだけにしか見えません。

騙す人も悪いかもしれませんが、騙される方はもっと悪いです。
だって、契約や決済までの間にいくらでも自分で調べて検証する時間があったはずです。
いい大人が自分で情報も調べずに借金して・・・
これ以上言うと怒られるかもしれませんのでやめときますね(笑)

不動産投資は安定していると思われがちです。
でも不動産投資が安定するまでにはなかなか高いハードルが待っています。
ハードルが高く参入障壁が高いからこそ、上手くいっている人が大きく儲かって見えるんです。

長くなりましたがこの記事によって少しでも不動産で失敗する人が減れば嬉しいな。

不動産投資を考えている人は
「自分の意志で考えて、勉強をしてから始めましょう」
投資は自己責任です。

では~

※最後まで読んでいただいてありがとうございます。

今回は沖縄の不動産に関する内容ではなかったのですが
今後も「沖縄の不動産あるある」「沖縄の不動産売買」「不動産売買のケーススタディ」についてもいろいろと書き綴っていこうと思いますので、応援よろしくお願いいたします。

この記事を書いた人

不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
不動産に関するご質問など随時個別にご対応させていただきます!お気軽にお問い合わせください!

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