不動産業界の
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新しい「門」となる。
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19
March
沖縄の外人住宅投資(米賃)について

こんにちは~。
株式会社REGATEの金城です。

 

本日のコラムテーマは
外人住宅投資について
です!

 

先日の軍用地投資の初心者向けの内容の外人住宅パターンです。
↓前回の記事
沖縄の軍用地投資について

注意しときますが今回も前回と同様に玄人向けの情報はほぼありません。

 

沖縄特有の不動産投資である軍用地と外人住宅。

私の記事は県外の方も結構読んでもらえているので、沖縄の不動産屋さんとして知識を共有しておこうかな〜という趣旨の内容になります。

決して不動産投資をお奨めしたりするような内容ではありません。

 

基本的に投資物件をあまり扱わない私独自の視点で、屈託のない意見を書き記そうかと思います。

外人住宅の投資家の方々からすると突っ込みどころも満載かもしれませんがご了承くださいm(_ _)m

 

 

 

外人住宅とは?

 

 

沖縄独特の不動産投資術「外人住宅」。
アメリカ軍人、軍属の方向けの賃貸不動産を総称して「外人住宅」といいます。
米軍賃貸を略して「米賃(べいちん)」とも言われます。

 

形式は新築の一戸建て、築古の平屋建て、借地上の戸建、区分の一室、一棟マンションタイプの集合住宅など様々です。

 

所在は主に宜野湾市、北中城村、読谷村、沖縄市、北谷町、うるま市が中心で沖縄本島の中部がメインですね。
理由は軍の方が住むので米軍基地が近くないといけない、、、という理由です。

場所についていえば海が見える事も重要な条件になります。海が見えると人気も上がり入居率が違ってきます。
アメリカは国土が広いので沖縄に赴任してくるまで海を見たことがないという人もいるらしく、「せっかく沖縄にきたなら海が見えた方がいい!」という理由で海が見えるだけで人気物件になると言うことですね。

 

ちなみに一般的な賃貸投資の物件と違って「アメリカの軍関係者の住宅という特性があるので、軍検(ぐんけん)と呼ばれる検査をパスした物件のみが外人住宅として貸し出すことを許されます。

 

その軍検で見られるのは大体こんな感じ。

 

・地域(基地からの距離)
・建物の大きさ
・部屋の広さ

・部屋の数
・バス、トイレの数
・家電の用意

 

このほかにも物件によっては細かい条件などが付いてくるようですがググればどんどん出てくるので省略します。

 

外人住宅の特徴

 

ここからは外人住宅の特徴についてご説明。

外人住宅を借りる人は基本的に軍人さんとその家族です。
賃貸の常識が完全にアメリカ式なので入退去や原状回復では揉めることが多々あるそうです。

連日連夜のパーティーで近隣からクレーム三昧とか、酔っ払って事件を起こして室内に籠城するとか、室内犬の糞尿のせいで床が腐るとか、人を○して床下に(自粛)

 

通常の賃貸物件のオーナーさんだと発狂しそうなくらいに入居者がやりたい放題という印象。

賃貸管理会社も一般の賃貸管理はやらずに外人住宅専門の会社があるくらいです。
賃貸管理料も一般的な管理物件よりは割高です。(面倒なことが多いから当たり前)

 

あと、入居者のグレードによるんですが家賃が40万円を超える賃貸条件になると電気代をオーナー持ちにしたり、室内大型犬をOKにしたりという付加条件も加わることがあるそうです。

 

さらに新築で投資をしようとする場合、外人住宅仕様にするため広めの間取りにするなど
一般の賃貸住宅とは比べ物にならないオプションを付けます。

 

一般的な賃貸投資の場合、できるだけイニシャルコストを下げて、どれだけ回転させるかが重要なので建蔽率や容積率を計算して必要最低限の広さで部屋数を稼ぎますよね?

でも外人住宅は広く贅沢に作るのが基本中の基本です。。。

初期投資のコストを抑え、部屋数を多くするという不動産投資の基本とも逆行します。

 

 

なぜ外人住宅投資をやるの?

 

では、なぜこんなに多くのリスクを負ってでも外人住宅投資をするのか?という点ですが、一般賃貸よりも“家賃が高い”からです。
これ以外にこんなにきつい条件の賃貸をやるメリットはありません。
家賃が高いからリスクも負うという感じですね、ハイリスクハイリターンの原則です。

 

例えばですが、沖縄県内で外人住宅投資ができるエリアでファミリータイプの3LDKを貸し出す場合、平均して6〜7万円の家賃設定となります。

外人住宅の場合シングル用の部屋でも安くて16万円~と一般賃貸と比べると倍以上の差が出ますし、高い案件では40万円を超えることもあります。家賃は物件のグレードと借りる人の階級で違います。
※ちなみに高額の賃貸を狙う場合はそれなりのグレードの広さと設備が求められます。

 

あと、軍隊特有のヒエラルキーの通り、高額賃貸になるグレードの階級の人は在沖している人数が少ないので、高い部屋は競争率も高くなり一回空室になると入居も苦戦します。

低いグレードの16万を狙うと入居する人数は多いんですが、これまた受け入れる部屋数が多いのでここでも競争が生まれます。

この辺は一般賃貸みたいに部屋の大きさと回転率とが反比例する感じでイメージしてください。

 

あと、外人住宅投資の一番の特徴として軍属の方が直接家賃を支払うのでなく「国」が賃料を補助してくれるので安定収入が確保できるという点です。おもいやり予算とか言われているアレです。

家賃の未納率が限りなく低いという点が最大のメリットですね。

 

外人住宅投資のデメリットは?

 

さて、賃料が高く家賃の未納率が低いという魅力的な投資術である外人住宅投資。

沖縄では一般的な区分投資やアパート投資をしようとしても、県民の平均所得が低く家賃が廉価なのでみんな外人住宅した方がいいじゃん!ってなりますよね?

でも、あくまでも投資です、高家賃で利回りがいいということはデメリットもしっかりとあります。

・異動の時期(9月ごろ)を逃すと次の移動時期までなかなか決まらない
・銀行の融資が厳しくなっている
・米軍の方針などによって人員削減や基地外の居住制限など不測の事態も起こりうる
・賃貸管理の業者(エージェントと言います)の管理手数料が高い
などなど。。。

2013〜2015年くらいだったかな?時期があやふやですが。。。
米軍の方針で基地外居住者を基地内に戻すような動きがあり、外人住宅の空室物件に掲げられる「FOR RENT」の垂れ幕がそこら中に溢れた時期がありました。

 

政治的な影響で住む人と物件の需給バランスが崩れてしまい「外人住宅投資は終わった」みたいな風潮になってしまって、損切りをしてでも売るオーナーさんや少しでも補填しようと一般(軍属以外)賃貸にまわすオーナーさんも出てきました。

ちなみにこの時に逆張りをして売り物件を買った人たちはかなり収益を出したらしいです。

 

トランプ大統領が就任後に米軍を日本から引き上げるとツイッターで呟いたりしたのも市場に混乱を招きましたね。。。一般的な不動産投資に比べて政治的な影響を受けやすいと言うのも特徴的です。

日本では政権交代しようが首相が変わろうが解散しようが賃貸住宅の需要には影響がありませんからね。。。

 

ここ数年はまた外人住宅の投資が再注目されてきて建築も入居も盛んになってきた印象ですが、結構早いサイクルで浮き沈みしている市場といった印象です。

 

乱高下の激しい投資術なので金融機関の融資基準も厳しめというのもデメリットとして挙げられますね。

 

 

まとめとして

 

 

最初に申し上げた通り、既に外人住宅の投資を行っている方々には当たり前の事しか書いていません。
外人住宅投資に興味がある。
沖縄の不動産投資について調べたい。
という初心者向けの内容でした。

 

今までウダウダ書いてきた内容を要約すると、、、

外人住宅投資の基本
・基地が近いエリアでしかできない地域限定投資
・海が見えると入居率アップ
・軍検を通さないと貸せない
・高額家賃を狙うとリスクも倍増

 

外人住宅のメリット
・高収益(16万円〜40万円以上)
・安定収入(国が補助してくれる)

 

外人住宅のデメリット
・銀行融資が厳しい
・オーナー負担が結構ある
・管理費が高い
・米軍の方針(政治)に左右される

 

といった感じでしょうか。
デメリットが目立ちますが高収入の賃貸物件はやはり魅力です。
リスクとリターンのバランスを考えて判断してください。

 

また、外人住宅投資に限ったことではありませんが不動産投資の最大の特徴として
一棟目は融資を取り付けたりするのが難しいのですが、二棟、三棟と増やしていく事で担保力がつきどんどんお金を回しやすくなるのも魅力だと思います。

担保力をつけて資金を回せるようになったらどんどん次のステップに、、、という人が多いですね。
外人住宅投資でうまくいっている人は外人住宅をうまく売り買いして利益を膨らませています。

 

噂で聞いたんですが住宅ローンを組んで外人に貸すとか、日本人の奥さん名義で住宅ローンを通して同居すrゴニョゴニョゴニョ・・・噂なので真相は知りません。

 

安定性という点では一般の賃貸投資よりも変動が激しく安定投資とは言えません。
不動産投資の中ではハイリスクハイリターンというイメージですが「場所の見極め」「情報収集量」が肝となる投資です。
というかどんな投資でも情報収集を徹底している人が儲かっていますよね。

今回は外人住宅投資に興味を持ち始めた人に向けた内容となりました。

 

沖縄で不動産投資をご検討中の方に少しでも参考になればいいな〜
また引き続き沖縄の不動産に関係しそうなことや不動産テックについても書いていこうと思います。

では~

 

この記事を書いた人

不動産売買に関する事を思うままに書いています。
お孫さんの代までお付き合いできる不動産屋さんとして「紹介率No1」を目指します。
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