不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。
It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

BLOG
8月25日
2022
簡単にできる不動産投資?

◆簡単にできる不動産投資

 

簡単にできる不動産投資。

最近そんな本やセミナーを目にする事が増えた気がします。

 

その流れのせいか

「沖縄でできる簡単な不動産投資を教えてください」

って言われたんですね。。。

 

今日はそれについて少し愚痴ろうと思いますw

愚痴なのでちょっと長いですが、不動産投資を始める方は絶対に一度読むべき内容です。(自画自賛すみません)

 

 

まず初めに沖縄県特有の不動産投資についてざっくりと説明。

沖縄特有の不動産投資といえば

・軍用地
・米賃

この二つは他都道府県にはない投資手法ですね。
なので沖縄での不動産投資を探している人には気になる内容なんだと思います。

過去にも何度かこれらについて解説した記事があるのでお暇な方は読んでみてください。
※末尾にリンクを貼っておきます

 

軍用地投資(ぐんようちとうし)

これは米軍基地の地主になるという投資です。
軍用地という名前ですが軍に限らず自衛隊基地、空港施設なんかもこの類で取引されます。

年間の地代(賃借料)を国からもらえるので、滞納やとりっぱぐれが無い手堅い投資です。
国債とかに近いくらいの安定運用ができますが、購入時の価格が投資の成否を分けますね。
インカム狙いの方や、キャッシュを銀行に預けるくらいなら何かで運用したい、という感じの方に向いています。
あと、相続時に分割して処分しやすい唯一の不動産という事。※軍用地は共有持分だけでの売買が可能

ちなみに相続税の圧縮としても注目されている商品です。

また、買ったら放っておくだけの投資なので、
不動産投資の中では最も簡単な投資手法だと思いますが、
これを不動産投資って呼んでいいのか微妙なとこですw

冒頭の
「簡単な投資ありますか?」
という人には軍用地がおすすめかもしれません。

 

米賃(べいちん)
外人住宅投資とも言われます。

軍用地と並ぶ沖縄特有の二大投資手法。
米軍基地関係者に住宅を貸し出す投資手法です。

貰える家賃が16万円~40万円超と一般的な不動産投資に比べてインカムゲインが大きく、利回りも高めに推移します。
ただし、利回りが高いという事は投資リスクが高いという事です。

米軍関係者の異動時期を逃すと空室期間が長引く傾向にあるのと、軍検を通すためのそもそもの居室としてのグレードが一般的な賃貸と違うので初期投資が大きいことも特徴ですね。
※軍検に関しては末尾リンクよりご参照ください

 

上手く入居してもらえたら一般的な賃貸の数倍の家賃が入ってくるというのが1番の魅力。
どんなに高額の家賃でも国が払ってくれるので滞納の心配がほとんどないという安心感もあります。

とりあえず沖縄特有の投資はまずこの二つかな。

 

 

◆不動産投資の基本

 

さて、ここから本題。

沖縄特有の不動産投資と一般的な不動産投資。

どっちがいいという判断はご自身でお考えいただくとして、、、

 

沖縄にも

一戸建て賃貸
一棟アパート
区分投資(賃貸マンション)
駐車場

みたいな一般的な不動産投資はあります

沖縄の不動産を求める本土の方は驚かれますが実は沖縄の不動産って高いんです。

秘密のケンミンショーなんかを見て“のどかな沖縄”のイメージを持つ方が多く、田舎の島国という印象で不動産を探すからなんでしょうかね。

県民所得が全国ワーストなので土地とかも安そうなイメージが付いたのかもしれませんが、土地の取引相場で言うと全国でも10番目くらいに取引単価は高いです。

 

温暖な気候と四方を海に囲まれたリゾート地で外国の方からも人気が出てきた沖縄県。

沖縄の不動産を求めるのは国内の人に限りません。そりゃ欲しがる方が増えれば単価も上がりますよね。

人気があって単価が高く、競争力もある。
一見するといい感じの沖縄の不動産。
でも沖縄の不動産投資で一番のネックが家賃が安いということ。

南部地域の平均的な家賃でいうと3LDKのファミリータイプで8万円の設定だと高いという印象を持たれてしまう感じです。

一般的なファミリー向けのお部屋だと5〜7万円くらいが相場かな。

しかも木造よりもRCという文化が根強いので建築費も高くなります。
土地も高い、建築も高い、でも家賃は安い。。。というジレンマの嵐です。

 

沖縄の不動産投資は初期投資は高いのに、収益率は低いんです。。。

 

これって不動産投資として致命的なネックですよね。

 

 

 

◆安くていい物件を・・・

 

でも沖縄でも収益率が高く投資に向いた物件は出てきます。
俗にいう「安くていい物件」ですね。

「じゃあその安くていい物件が欲しい。その情報を優先して欲しい。」
というお声が聞こえますが、、、

前にも書いた気がしますが、
「安くていい物件はそうそうあなたに紹介しない」
と言うのが不動産屋さんの本音です。

 

不動産屋さんには毎日ように
「いい物件ありますか?」
「何かあればお声掛けください」
「掘り出し物あれば情報ください」
というお電話や来訪者が後を断ちません。。。

 

例えば目の前に価格も手ごろで収益率もいい物件があったとして、
それをあなたが金融機関の審査に持っていかないといけないとします。

そのための金融機関の審査に使用する書類やレントロール、収支計画書、不動産の積算価格などなど。。。

貴方はこれらの大量の書類を用意して初めて審査を受けることができます。

 

 

我々不動産屋はその書類を用意する時間と審査を待つよりも
「過去に融資&購入してもらった実績があるお客様を優先します」

逆に売れ残って売却に苦戦しているような物件であれば審査の時間や書類を集める手間も惜しみません。

つまり、おすすめ物件とかいい物件はわざわざ新規のお客様に勧めるまでもなく売れるという事です。

 

不動産屋さんって成約して仲介手数料をいただくのがお仕事です。
売主さんから物件を預かって、それを売却成立させるまでの時間がコストなんです。

なので成約まで確実に行ける既存のお客様を優先して物件を斡旋します。
おそらくどこの業者さんでも同じことを考えています。いい物件は不動産屋さん自身が買うか、知り合いに回して早々に成約させるんです。

いい物件の情報を優先的に得たいのであれば、不動産屋さんの“物件紹介リスト”のメンバーに入るしかないと思います。

 

 

◆どうすれば情報が貰いやすくなる?

 

ここで
「じゃあ今から不動産投資を始めたい人はどうすればいいの?」
「いい物件を斡旋してもらえないならどうやればいい?」
という声にお答えしますね。

 

まずは小さい物件でもいいから買う。
買ったという実績を作って次からの“いい物件情報を回してもらえるリスト入りをする”。

これが真理です。

 

たまに投資初心者向けの本に
「個人名刺を作って不動産屋さん巡りをすればいい」
みたいなこと書かれていますが、基本的にそんな名刺はすぐにゴミ箱行きですwww
それよりもまずはリスト入りを目指すのが一番です。

 

具体的には
1.資金を用意する
2.不動産の目利きを鍛える
3.良さそうな物件があれば即決する
と言うことが大前提になります。

1.は読んで字の如くご用意ください
2.はひたすら自分の得意そうなジャンルの不動産を見続けて勉強してください。
中古戸建て、マンション、1Rなどなど
たくさんある不動産投資のジャンルから自分に合いそうなものを見つけることが先決です。

3.の即決について
「即決が怖いから迷っているし、即決できるくらいの目利きは自信がない」
と言う人は不動産投資をするのはやめときましょう。※現在の不動産の世界はノールック(現地を見ないで)買付のスピード勝負と言われるくらい業者が買取に専念してても買えないと言われています。。。

 

ここまでの説明で伝わったと思いますが
「不動産投資のハードルは高い」
という現実を真っ先に理解してもらえましたか?

 

あと、よくネットで見かけますが
「手数料安くして」
は投資をする人は絶対口にしてはいけません。
あっという間に優先客リストから除外されますw
くれぐれもお気をつけください。

 

◆不動産ってややこしい

 

最後に。。。覚えておいてほしい事を言いますね。

不動産の投資って不動産屋さんでも失敗するんです。

 

そして不動産屋さん自身も安くていい物件の情報を欲しがっています。

そんな中で初心者のあなたに手取り足取りいい物件を斡旋してくれる業者さんがいると思いますか?

 

ここまで読んでみてだいぶ頭の中がクリアになりましたか?
それとも自信を無くして不動産投資をやめようと思いましたか?

不動産投資でうまくいっている人は
何度も何度も冷や汗をかきながら、
日々情報を追い求めて、
何度も金融機関へ足を運んで、
漏水や設備故障などの予期せぬ出費に死にそうになり、
空室を埋めるために日々奔走して、
その中で自分なりの不動産投資術を磨いています。

そんな猛者達がごろごろいる魑魅魍魎の中に飛び込んでいって勝負をしないといけないんです。

「簡単に儲かるようなら誰でもやっている。誰にでも簡単にできる不動産投資はない」

ということを前提に不動産の世界に足を踏み入れてください。

 

また、一度波に乗ると中毒性があるのも不動産投資です。
いくつもの資産を持って、数億円、数十億の借金をつくりながらも
「まだいい物件ないですか?」
という不動産ジャンキーがたくさんいます。

あなたもその中毒者達の仲間になれたらいいですね。

 

色々とご理解いただけたならくれぐれも
「いい物件ありますか?」
は言わないようにお願いします。

「それ、買います」

と言ってすぐに購入すればリスト入りの近道になると思います。

 

では~

 

軍用地と米賃の記事のリンクはコチラから

#軍用地
#米賃

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この記事を書いた人

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