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6月11日

2022

投資用不動産で「騙された！」という人とこれから始めたいという人へ

コラム

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマ
投資用不動産で「騙された！」という人とこれから始めたいという人へ
です。

最近ＳＮＳなどの発信を多めにしているせいか投資用不動産の相談が増えてきました。

ご相談のお客様には客観的な視点でアドバイスをさせてもらっています。

実需の不動産であればもっと細かく丁寧に説明できます。そして「買ってほしい」「売ってほしい」という本性も出てきますが、投資物件は弊社のメイン商品では無いのでフラットなアドバイスができてると思います。

そんな中で実際に売却をお手伝いしたお客様の事例も交えながら
「不動産投資をしなければよかった」という声と
「なぜ買ったのか？なぜ売りたくなったのか？」をまとめてみました。

これから不動産投資を考えている方は是非参考にしてみてください。

※約6分で読める内容です。

◆実例：不動産投資を始めたきっかけと売る理由

今回のお客様は元教員。
今では定年されていますが定年が差し迫ったころに投資用のマンションを購入することになりました。

当初のきっかけは東京の営業マンからの電話。
「年金替わり」
「資産形成」
「相続対策と節税対策」

などのありきたりなワンルーム嵌め込みトーク。

この１Ｒ営業マンの得意トークを聞いているうちにあれよあれよと契約を進めていって気が付けばオーナーになっていたとのこと。

売主さんは教員でも定年退職金も減らされるし、人生100年時代と言われているからこれで年金も安心できるかも。。。

という感じで購入当初は満足していたそうです。

ところが物件を所有して二年目くらいからサブリース家賃の改定があり月々のフローがマイナスになってしまう状態に。。。
※実際は不動産取得税や仲介手数料などを考慮するとスタートした初年からマイナスなんですが・・・

毎月の管理費、修繕積立金とローンを支払うと家賃と差し引いてマイナス1万円くらいの支出。
年間で言うと固定資産税や都市計画税を支払ったり、室内の修繕が入るとさらにマイナス。。。

単純に年間20万円はお金が出ていくことに気が付きました。

「ローンを全額弁済すれば資産として残ります」
という言葉を信じて組んだローンは25年ローン。
60歳で定年だとして完済は85歳。
築15年のマンションは完済時には築40年。

「築40年のマンションが年金替わりになるのだろうか？」

「85歳になった時に更に修繕費などが加算されたら払いきれないのでは？」

だんだんと不安が大きくなってきたので売却をしたいと思うように。
でも東京のマンションを売却するには東京に行かないといけないと思っていたらしくずっと足踏みをしていたそうです。

私が１Ｒマンションの売買経験があったという事もあり
ご縁があって弊社へ相談をしていただいて無事に売却できましたが
このお客様は強運の持ち主でした。

1.賃貸管理会社がサブリース解除に応じてくれた
サブリースが外れない物件も多いので本当に幸運です。月の収入が上がるので売却評価額が跳ね上がります。

2.2020年1月の初旬に契約できた
コロナの影響もまだなく東京オリンピックも開催予定で投資業界はイケイケ。
コロナ禍だったらここまでスムーズに売れたかどうか自信がありません。

3.残債を割らずに売却できた
通常投資用の１Ｒマンションは購入時の価格が高くて残債を切る事が多く、売却できても手出しでウン百万という事もあります。
大規模な金融緩和と投資熱の盛り上がりのおかげで購入時の価格程度で売却できました。
（何もわからずに買ったのですが、2014年くらいのワンルーム市場が安い時に替えたという事と、23区内の駅が近い物件で有名大学が近い物件という事も幸いしました）

今回は本当に運よく売却ができたのですが売却をしたいと考えている方の中には、首都圏ではなく駅からも遠い物件を所有されている人もいます。

世の中にはびっくりするくらい田舎に建てられて100万円以下の価格の不動産もゴロゴロしています。

以下のリンクは参考までに
健美家（不動産投資物件情報サイト）

投資用不動産は数多くの失敗を生み出します。
買って後悔したという人は後を絶ちません。。。

所有しててもマイナス。売るときもマイナス。。。

だから
「こんなはずじゃなかった」
「嘘をつかれた！騙された！」
という人が多いんですが営業マンだけが悪いとは一概に言い切れないと思います。
それについては以下のリンクをご参照ください。
1Ｒ業界の内容に触れています。
私の１Ｒマンション営業体験

◆収益の見込みや事業計画

話を戻しますね。
ここからは不動産屋に騙されたと思っている人にとっては耳が痛い内容です。

逆にこれから不動産投資を始める人は参考にしてください。

「収支計画は自分で調査＆作成しましたか？」
不動産投資を行う上で収支計画は必須です。
賃料を頂いて利益を出す作業なのでこの家賃を見誤ってはいけません。

想定家賃は自分で調査しましたか？→ネットで空室の募集を見ればすぐわかります。

空室率は計算していますか？→近所の不動産管理会社が教えてくれることもあります。

ローンの返済比率と修繕計画は厳しく計算されていますか？→金利上昇や老朽化を計算に組み込みましょう

売却（出口）まで考えていますか？→売却完了まで利益確定ではありません。廃れるまで持ち続ける人も稀にいますが基本は売却まで見据えます。

この時点で営業マンが作成した立派な資料だけを鵜呑みにしているという人は失敗して当たり前です。
営業マンはあなたに投資用の物件を売りたいし、売って営業成績を上げたいんです。
とても立派な収支計画を作成して小さな文字で
「上記の数字は想定で実際の収支を保障するものではありません」
と書かれているはずです。

「資産価値と言いますが不動産の価値を理解してますか？」
不動産の資産価値は路線価？積算？固定資産評価？
いくつもの試算方法がありますが今回は投資用の物件に絞った話なので
収益還元法が主体となりますが収益還元法は不動産鑑定士でも意見が割れるほどややこしいモノです。

ＩＲＲ
ＮＯＩ
ＮＣＦ
ＤＳＣＲ
ＬＴＶ

収益不動産の価値を把握するためには
素人でも最低上記のアルファベットの意味までは理解していた方がいいでしょうね。

「お勧めしてくるその人を信用してしまってませんか？」

あなたにその不動産を進めてきたのは営業マンだけですか？
銀行の窓口になる担当者もいい顔をしていませんか？
少し前に問題になりましたが金融機関の担当者にも貸付ノルマがあるので数字を改ざんしたり、少し厳しめの収支でもＯＫを出したりします。
あなたに借りてもらって金消契約を済ませさえすればあとは
「投資は自己責任。失敗してもあなたが自分の意思で借りて買ったんでしょ」
となり、銀行担当の責任では無くなります。

不動産投資の手堅い手法は誰も信用しないが一番いいかもしれませんｗ

少し大雑把に書きましたがいかがでしょうか？
不労所得の代表というイメージの不動産投資。

不動産投資は「投資」では無く「事業」と考えれば簡単です。
会社を立ち上げるのに誰かにお勧めされたままに起業する人っていません。
市場の調査や利益を上げる手法など自分で検証してから立ち上げますよね。
不動産投資は不労所得ではないという事を心に刻み込んでください。

情報収集や物件の見極め、保有している間の修繕維持などたくさんの労働を伴う投資です。

◆不動産は損切が難しい

不動産投資の特徴として「損切が難しい」という事が挙げられます。
株式投資などの損切は勇気を出してクリック一つですが、不動産を損切する条件は以下の条件が揃わないといけません。

・買い手を見つける
・買い手が買う価格で売る
・残債を消す

当たり前の事なんですがこれが非常に難しいんです。
その理由は売りたいとお悩みの方に多い以下の条件です。

・毎月マイナス≒返済と収支が合わない
収支がマイナスの場合はその収支に合った価格でしか売れません。
多くの場合は残債が残りすぎていて売却時に手出しが出ます。
その手出し分の現金を用意できない人は売れません

・老朽化で修繕費が大きくなりそう（今後が不安）
家賃の安い古い物件を持っている人のお悩みの定番です。
古い物件は一回の修繕で一年分の収益を吹き飛ばすこともザラです。
そんな物件を買う人はもちろんそれ相応の価格でしか買いません。

・建て替えができないので価値が見いだせない
旧法借地権だったり建築の法律条件を満たしてなかったりして「再建築不可」の物件は意外に多いです。
建て替えができない物件は最後まで持つか安くても誰かに譲るしかありません。
まぁ、再建築不可の物件は買う時に重説などで説明を受けていると思うので、売り抜けを考える人は少ないと思いますが。。。。

上記の条件を有しながら「買い手を見つける」のは至難の業です。
そして最後に買い手が上記の条件を納得して買う価格をあなたが受け入れないといけません。
ローンを組んでいる人は残債を消さないと売ることができません。

不動産はマイナスで損をしたから売りたいと言ってもすぐに売れるものでは無いことがお分かりいただけましたか？

不動産の損切りは難しいんです。。。