不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

こんにちは～
(株)REGATEの金城です。

※過去に書いた記事を再編集しています。

本日は沖縄県南部地域に多い市街化調整区域の不動産査定についてちょっとうんちくを垂れ流します！

市街化調整区域の無いエリアの方には何がなんやらわけわからん内容だと思いますｗｗ

ご興味ある方はおつきあいください！

不動産査定の流れ

まず市街化調整区域の基本的な査定の手順はこうなります

1. 建築の可否を確認
2. 市街化調整区域の中でも緩和区域かどうかをチェック
3. 既存宅地かどうかをチェック
4. 周辺環境やインフラ状況を確認
5. 市場の流動性を加味して査定額を決定

そう、まず私たち不動産業者が調整区域の土地の査定をするうえで真っ先に確認するのが、

• この土地に建物（住宅・店舗など）を建てることができるのか？
• 建物を再建築できるのか？

という点です。

市街化区域でも接道条件などで建物が建てられない土地はたくさんあります。

建物を建てられない土地は利用用途が限られてしまい、評価が大きく下がるので要注意です。

市街化調整区域の土地という事がわかれば、次に「緩和区域」に該当するかどうかを確認します。

ちなみに市街化区域と調整区域の土地の坪単価を八重瀬町の事例で出してみるとこんな感じです。

土地が隣接していても市街化区域か調整区域かで坪単価は１５万円も変わってきます。

※ちなみに八重瀬町の区画整理地の土地は別格で坪単価は令和７年時点で５０万円を超えてきました。

チェックポイント！既存宅地かどうか？

次に緩和区域に該当した場合、さらに高い評価の可能性を追求するために「既存宅地」であるかどうかを確認します。

※上記のように既存宅地の条件を満たすと市街化区域並みの価格になることがあります

また、都市計画の確認だけでなく、以下の要素も査定額に影響を与えます。

• • 道路状況
  • 排水経路
  • 土地の高低差
  • 土地の形
  • 上下水道の配管の有無
  • その他・・・

このように不動産の査定は、都市計画、建築基準法、その土地の個別の状況などいろんな要素を多角的に評価して、足しては引いてという作業の積み重ねなんです。

なので一つの土地の査定の金額が業者さんによってまちまちになることが多々あります。

市街化調整区域だから安い、とか

緩和区域だから高い、、、とかの単純な話ではないんですね。

調整区域だと農地転用とか開発許可の難易度も上がってきますし・・・

往々にして知識もない状態で調整区域の土地の査定をする業者さんは、いざ不動産取引となったときに大きな見落としをしがちなのでご注意ください。

既存宅地の落とし穴

ここまでは調整区域は既存宅地がサイコーっていう単純なお話でしたが、「既存宅地なのに、既存宅地制度が使えない」という事例があったので、沖縄県南部地域の不動産を査定したいという方々が落とし穴にはまらないよう、情報を共有したいと思います。

この土地は、ぱっと見たところ「緩和区域の既存宅地」でした。
古い建物も建っていて、広く整備された6ｍ以上の幅員の道に接し、高台に位置するため海も見える好立地。
県外からの需要もありそうな条件。
思わずテンションが上がり高額の査定ができると期待しました。

税務課で確認したら確かに昭和46年時点で宅地課税が課されています。

・・・が、しかし、既存宅地制度を利用するには、「連たんする建物が50戸以上必要」という条件があり、この土地には隣接する50戸の建物が連なっていないことが判明。

どんなに頑張って数えてもこの集落には47戸の住宅しかありませんでした。。。

そのため、既存宅地制度が利用できないという結論に。

この50戸連たんを見落として既存宅地として売買契約をしてしまっていたら、後々にとんでもないことになってしまいます。

宅地課税されているからってそれを鵜呑みにして高評価を出すのは危険なので注意しましょう。

最後にまとめとして市街化調整区域の土地は確かに売りにくい土地ですが「売れない土地」ではありません

適切な価格で適切な査定をすることで、しっかりと売ることができます。ということをお伝えして終わります。

ご清聴ありがとうございました！

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では～

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