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◆変な質問が増えてきました

【コラム】簡単にできる不動産投資?~そんなモノない~のイメージ

こんにちは。
㈱REGATEの金城です。

本日のコラムテーマは
簡単にできる不動産投資?~そんなモノない~
です。

年末に差し掛かり、
コロナに振り回された不動産業界も年末モード。

今日は久しぶりに不動産投資の事について触れようと思います。

コロナで自粛ムード
緊急事態宣言
失業率悪化
倒産

いろんなマイナス要素が多かった不動産界隈。

いつもしこしことコラムを更新して発信しているせいか
ここ最近おかしな質問を受けるようになりました。。。

「簡単な不動産投資ってありますか?」
「手軽にできる投資って何かあります?」

っていう感じのやつ。。。

私、不動産屋さんで投資アドバイザーとかじゃないし、、、
#そもそも投資アドバイザーって何?w

ここでよく聞かれる質問として
「何で実需メインの仲介をしている私が投資について勉強しているのか?」
という疑問にもお答えしておきます。

不動産の売買も賃貸も全て投資活動と同じ。
だからです。

持ち家を購入して住宅ローンを組むのも、
賃貸物件を借りてずっと賃料を支払うのも、
全て投資という考えを持たないといけません。

よく議論される
「賃貸派」「持ち家派」
についても明確な答えを自分なりに持たないといけないんですね。
このテーマは長くなるのでまたの機会に書いてみようと思います。

話を戻します。
私は不動産のよくわからない事を
不動産に疎い方々にも少しだけでも知ってもらう事をテーマとしてコラムを書いていますので、
その読んでいただいている方の中には沖縄の不動産投資に興味を持つ人も少なくないようで。。。

という事で本日は沖縄の不動産投資の事について書いてみようと思います。
不動産投資を始めようと思う方(不動産投資初心者)に向けての内容です。
不動産投資をされている方にはあまり役に立たないかも・・・

※約5分で読めます

◆沖縄の不動産投資術

まず初めに沖縄県特有の不動産投資についてざっくりと説明。

沖縄特有の不動産投資といえば

・軍用地
・米賃

この二つは他県にはない投資手法ですね。
なので沖縄の不動産投資を勉強している人には気になる内容なんだと思います。

過去にも何度かこれらについて解説した記事があるのでお暇な方は読んでみてください。
※末尾にリンクを貼っておきます


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まず簡単なおさらい

軍用地投資(ぐんようちとうし)

これは米軍基地の地主になるという投資です。
軍用地という名前ですが軍に限らず自衛隊基地、空港施設なんかもこの類で取引されます。

年間の地代を国から支給してもらえるので、滞納やとりっぱぐれが無い手堅い投資です。
国債とかに近いくらいの安定運用ができますが、購入時の価格が投資の成否を分けますね。
インカム狙いの方や、キャッシュを銀行に預けるくらいなら何かで運用したい、という感じの方に向いています。
あと、相続時に分割して処分しやすい唯一の不動産資産という事くらいかな。
※軍用地は共有持分でも処分可能

買ったら放っておくだけの投資なので、
不動産投資の中では最も簡単な投資手法だと思いますが、
これを不動産投資って呼んでいいのか微妙なとこですw

冒頭の
「簡単な投資ありますか?」
という人には軍用地がおすすめかもしれません。

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米賃(べいちん)
外人住宅投資とも言われます。

軍用地と並ぶ沖縄特有の二大投資手法。
米軍基地関係者に住宅を貸し出す投資手法です。

一般的な不動産投資に比べてインカムゲインが大きく、利回りも高めに推移します。
ただし、利回りが高いという事は投資リスクが高いという事。

米軍関係者の家賃って国から支給されるので安定した投資ではあるんですが
高額の賃料を狙って入居させるための苛烈な競争が繰り広げられます。

また、米軍関係者の異動時期を逃すと空室期間が長引く傾向にあるのと
そもそもの居室としてのグレードが一般的な賃貸と段違いに高額です。
初期投資が大きいことも特徴ですね。

※ベッドルーム、バス、トイレ、駐車場の広さ、諸々・・・
軍検という特殊な検査をクリアした物件だけが米軍さんの入居を認めてもらえます。
この辺の詳細も末尾のリンクから飛んでみてください。

上手く入居してもらえたら一般的な賃貸の数倍の家賃が入ってくるというのが1番の魅力。
どんなに高額の家賃でも国が払ってくれるので滞納の心配がほとんどないという安心感もあります。

沖縄特有の投資はまずこの二つかな。

・・・2019年まで盛り上がった
「民泊投資」
はコロナさんの影響で物凄い惨状になっているので触れません。。。

◆不動産投資の基本

沖縄特有の不動産投資と一般的な不動産投資。

どっちがいいという判断はご自身でお考えいただくとして、、、

沖縄にも

一戸建て賃貸
一棟アパート
区分投資(賃貸マンション)
駐車場

みたいな一般的な不動産投資はあります。

沖縄の不動産を求める本土の方からよく言われるんですが
「沖縄の不動産って高い」んです。

秘密のケンミンショーなんかを見て
“のどかな沖縄”のイメージを持つ方が多く
田舎の島国という印象で不動産を探すからなんでしょうかね。

県民所得が全国ワーストなので安そうなイメージが付いたのかも。。。
土地の取引相場で言うと全国でも10番目くらいに取引単価は高いです。

沖縄で不動産を取得するよりは群馬とか長野とかの方が安いっていう方もいました。。。
※群馬とか長野の方を下に見ているわけではありません。

温暖な気候と四方を海に囲まれたリゾート地。
県内外だけに限らず、外国の方からも人気が出てきた沖縄県。

そりゃ欲しがる方が増えれば単価も上がります。

人気があって単価が高く、競争力もある。
一見するといい感じの沖縄の不動産。
でも沖縄の不動産投資で一番のネックとなることがあるんです。

家賃が安いんです。
那覇や浦添なんかの都心部を除くと
3LDKのファミリータイプで8万円
の設定だと高いという印象を持たれてしまう感じです。

一般的なファミリー向けのお部屋だと5~7万円くらいが相場かな。

しかも木造よりもRCという文化が根強いので、
土地も高い、建築も高い、でも家賃は安い。。。というジレンマの嵐。

県民所得が低いから家賃が安く設定されているという事もありますが、
基本的に車が無いと生活ができない島です。
車の維持費やローンを考えると家賃を安く抑えないと入居者が決まりにくい。
車も夫婦で一台づつとかが当たり前なので、固定支出が多いんですね。
あと、スーパーの野菜とかも基本的に割高傾向。。。
(運輸コストとかもあるからですね。)


ここであることに気が付いた人は不動産投資の初期の勉強をマスターした人だと思います。

そう。
「購入は高いのに、収入は安い」

これって不動産投資として致命的なネックですよね。

◆安くていい物件を・・・

「でも安くていい物件が欲しい。
その情報を優先して欲しい。」
というお声が聞こえますが、、、

前にも書いた気がしますが、
「安くていい物件はそうそうあなたに紹介しない」
と言うのが不動産屋さんの本音です。

私たちのような不動産屋さんには
「いい物件ありますか?」
「何かあればお声掛けください」
「掘り出し物あれば情報ください」
というお電話や来訪者が後を断ちません。。。

また、不動産の投資って窓口が狭いんです。
収益物件に対する金融機関の融資ってかなり厳しくなってきていて

基本的に担保力と与信力のある人にしかお金を貸さなくなってきています。

例えば
いい物件があったとして、
それをあなたが金融機関の審査に持っていかないといけない時を想定します。

金融機関が審査に使用する書類やレントロール、収支計画書、不動産の積算価格。。。

これらの大量の書類を用意して初めて審査を受けることができます。

その書類を用意する時間と審査を待つ時間があるくらいなら
「過去に融資&購入してもらった実績があるお客様を優先します」

そう、おすすめ物件とかいい物件は
「わざわざ新規のお客様に勧めるまでもなく売れるんです」

不動産屋さんって成約して仲介手数料をいただくのがお仕事。
売主さんから物件を預かって、それを売却成立させるまでの時間がコストなんです。

なので成約まで確実に行ける既存のお客様を優先して物件を斡旋します。
おそらくどこの業者さんでも同じことを考えています。

だから棒にも箸にも引っ掛からなかったような物件がネットに出てきます。
いい物件は不動産屋さん自身が買うか、知り合いに回して早々に成約させるんです。

ここで
「じゃあ不動産投資を始めたい人はどうすればいいの?」
「いい物件を斡旋してもらえないならどうやればいい?」
という声にお答えしますね。

一括で買えるくらいのキャッシュを用意しておくか、
投資用不動産を購入するときにすぐに現金を出してくれる融資先を確保しておくことをお勧めします。


くらいですかね。
たまに投資初心者向けの本に
「個人名刺を作って不動産屋さん巡りをすればいい」
みたいなこと書かれていますが、
基本的にそんな名刺はすぐにゴミ箱行きです。。。
それよりもまずは戦えるだけの資金を用意するのが一番です。

なので
1.資金を用意する
2.不動産の目利きを鍛える
3.良さそうな物件があれば即決する
と言うことが大前提になります。

1.は読んで字の如くご用意ください
2.はひたすら自分の得意そうなジャンルの不動産を見続けてください。
中古戸建て、マンション、1Rなどなど
たくさんある不動産投資のジャンルから自分に合いそうなものを見つけることが先決です。

3.の即決について
「即決が怖いから迷っているし、
即決できるくらいの目利きは自信がない」
と言う人は不動産投資をするのはやめときましょう。


不動産投資を始めようとする方には酷ですが
「不動産投資のハードルは高い」
という現実を真っ先に理解してください。

あと、よくネットで見かけますが
「手数料安くして」
は投資をする人は絶対口にしてはいけません。
くれぐれもお気をつけください。

◆不動産ってややこしいし難しい



ここが一番重要です。
不動産の投資って不動産屋さんでも失敗するんです。

そして不動産屋さんでさえ、安くていい物件の情報を同業他社さんにお願いしてでも欲しがっています。
彼らは仲介手数料を即決満額で支払ってでも情報を取りに来ます。
そんな中で初心者のあなたに手取り足取りいい物件を斡旋してくれる業者さんがいると思いますか?

ここで一つアドバイス。
「手数料を安くして、もしくは無料でいい」
という投資物件は気をつけてください。
手数料分はしっかりと搾取されているんで・・・


ここまで読んでみてだいぶ頭の中がクリアになりましたか?
それとも自信を無くして不動産投資をやめようと思いましたか?

不動産投資でうまくいっている人は
何度も何度も冷や汗をかきながら、
日々情報を追い求めて、
金融機関へ足を運んで、
予期せぬ出費に死にそうになり、
空室を埋めるために奔走して、
その中で自分なりの不動産投資術を磨いています。


そんな猛者達がごろごろいる魑魅魍魎の中に飛び込んでいって勝負をしないといけないんです。


最近コロナで本業の収入や将来性が不安になって
「自己防衛のための投資術」
みたいな情報を仕入れてきて
「不動産投資は今が初め時だ!」
って煽られた方が多いように感じます。

不動産価格が下がりそうな今が狙い目!
みたいなね・・・
不動産価格が下がるか上がるかは誰もわかりません。
逆張りを狙うにしても、そもそもいつのどの時点が
なのかわかりませんw

不動産投資は参入障壁が高いからこそ
一度うまく波に乗れれば成功する確率も高くなります。

最後に不動産屋さんでさえ読めない投資の世界に足を踏み入れようとしているあなたへ。

「簡単に儲かるようなら誰でもやっている。
誰にでも簡単にできる不動産投資はない」

ということを前提に不動産の世界に足を踏み入れてください。

また、一度波に乗ると中毒性があるのも不動産投資です。
いくつもの資産を持って、数十億円、数百億の借金をつくりながらも
「まだいい物件ないですか?」
という不動産ジャンキーがたくさんいます。

あなたもその中毒者達の仲間になれたらいいですね。
アドバイスだけならいつでもご提供させていただきますので
お気軽にお問い合わせください。

くれぐれも
「いい物件ありますか?」
は言わないようにお願いしますwww

では~

過去に書いた沖縄の不動産投資についてと投資をお勧めした記事のリンクを貼っておきます
【コラム】沖縄の軍用地投資について
【コラム】外人住宅投資について
【コラム】投資の勧め!~みんな投資をした方がいい理由~
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