不動産業界の
古い「枠」を取り壊して、
新しい「門」となる。

It will be a new "gate" by demolishing the old "frame" of the real estate industry.

◆市街化調整区域と傾斜地・災害警戒区域

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマは
市街化調整区域と傾斜地・災害警戒区域
です。

今回のテーマは沖縄県南部を中心に不動産仲介をする人間として

緩和区域に建てられなくなる？再建築不可続出か？

という絶対に無視できない事例ですので共有したいと思い筆を取りました。

また、傾斜地の物件や災害警戒区域の物件を所有している方やその物件を購入しようとしている方など、いろんな方に当てはまるとおもうので

「あ。気になる」

という方はぜひお読みください。

あくまでも仲介会社の立場としての意見です。

◆雨による災害の増加

全国的に、いや、世界的にと言いましょうか。
気候変動や温暖化の影響で毎年のように大雨が降るようになってきていて、その被害がどんどん甚大になってきています。
実際にここ数年間の大雨って見たこともないような降り方をしますね。
道路はすぐに冠水するし、擁壁は崩れるし・・・

世界各国でたくさんの人命が失われています。

政府としてもその対策にずっと追われているという状況らしいのですが、
毎年の大雨被害は待ったなしの状態になりました。

昔から少しでも崩れそうな怪しい箇所は
「どんどん網掛け（規制区域に指定）しちゃえ！」
みたいな行政の姿勢がありましたが、最近はそれがあながち過敏でもないのか？むしろ少し足りなかったのか？というふうにも捉えられるようになってきましたね・・・

◆傾斜地や災害警戒区域に建物が建てられなくなる？

さてここで本題。
こちらのリンクをお読みください
○都市計画法の改正について（令和４年４月１日施行）
～自己用住宅立地緩和区域における災害危険区域等の除外～

どんどん厳しくなる行政の締め付け。
2021年に起きた熱海の土砂災害が最終的なトリガーとなったのか、はたまた今年に締め付けることは決まっていたけど偶然熱海の災害が発生してしまったのか？
事実関係の前後はわかりませんが傾斜地の規制が厳しくなることが確定しています。

調整区域が多く点在する沖縄県南部の業者としては
市街化調整区域の緩和区域を除外されるのは由々しき事態です。

だって今まで建物が建てられると言う条件で売れていた土地が売れなくなってしまうんですもん・・・

◆調整区域の緩和区域

ここで調整区域がよくわからない方に簡単におさらいと説明をば。
※知っている人はここの項目は読み飛ばし可

市街化調整区域の緩和区域ってそもそもが「規制を緩めていたエリア」です。

だから緩和区域って言われるんですね。

もともと市街化（建物がどんどん建つこと）を抑制する地域として、都市計画を策定して田舎を中心に市街化調整区域（建物を建てることが制限する区域）を設けていましたが、
調整区域の土地に建物が建てられないとなると誰もそのこエリアに新たに住み着くことはできません。
建て替えもできませんから田舎の過疎化が促進されてしまいます。
農業従事者や収用者、もともとの地縁者の親族以外が建物を建てることができないという厳しい制限があるから仕方ないっちゃないんですが・・・

んで当たり前ですが田舎に家を建てられないなら都心部に人が集まる・・・過疎化が進む・・・という感じになって田舎の土地が若者に見捨てられるという事態を避けようと考えたんです。

そこでもともと人が住んでいる集落地周辺に限定して少し規制を緩くしましょうということで「自己居住用の住宅なら建ててもいいよ」という区域が設けられて緩和区域となりました。

緩和区域は田舎に土地（不動産）を持つ人にとっては嬉しい制度なんです。
だって建物を新たに建てられるならどうにか買い手さんが付きますからね。

ちなみに弊社はそんな緩和区域の物件をたくさん取り扱っております。

◆今回の改正でどうなる？

その緩和区域が減る/狭まるというのが今回のニュース。

今まで緩和区域として指定していた地域の中でも傾斜地エリアや災害区域に指定されているエリアの緩和区域は緩和区域から除外します（建物を建てられなくなります）ということです。

ま、長々と遠回りしてしまいましたが我々仲介業者の率直な意見として

「マジかよ〜緩和区域が減るとかぴえん超えてぱおんじゃん」

「調整区域の傾斜地・災害区域はきっついな〜」

ということです。

緩和区域が外れると土地の取引（需要）はガクンと落ちますし、それに伴って査定価格も大きく下がってしまいます。
でも人命に関わる措置なので土地の価値と比較した時に人命が優先されるので仕方がないことだと理解もできます。

あと、今まで運良く建てることができていたエリアでも再建築が不可になる物件がたくさん出てきそうな感じです。
今回の措置は調整区域の緩和区域が規制されますが、多分非線引き区域も同様の措置が取られることになるんじゃないでしょうか？あくまでも私の予測ですが・・・

なにはともあれ傾斜地や災害警戒区域の不動産の価値の下落は必至ということですね・・・

は〜。
地主さんに説明すんのしんどいなｗｗｗ
今まで評価していた土地が値下がりするんだもんな〜・・・

長くなりましたが調整区域の傾斜地や災害警戒区域の近辺の地主さんやそれらを扱う業者さんに情報が共有できればいいな〜という感じで締めておきます。

今後も不動産取引にて気がついたことや思うことがあればどんどん発信していきます。

今年もよろしくお願いします。

では〜

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